IFI : la limitation du montant des dettes déductibles par les titulaires de patrimoines importants

Rédigé par Marc Uzan - - Aucun commentaire

 

Les titulaires d'un patrimoine immobilier taxable supérieur à 5 M € sont susceptibles de tomber sous le coup d'une limitation de leurs dettes déductibles.

Cette particularité tient à la disposition suivant laquelle, lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 M € et que le montant total des dettes admises en déduction en application des I, II et III de l'article 974 du CGI au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.

Ne sont toutefois pas retenues les dettes dont le redevable justifie qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Cette mesure de plafonnement frappe le redevable dont le montant total des actifs immobiliers imposables excède la somme de 5 M €. Notre cabinet d'avocat fiscaliste peut produire vos formalités déclaratives dans ce cadre.

Il s'agit de la valeur vénale de l'ensemble des immeubles ou titres appartenant au foyer fiscal avant soustraction des dettes afférentes à ces biens.

S'il arrive que certains de ces titres sont imposables sur un montant excédant leur valeur vénale réelle en raison de la non-déductibilité de dettes sociales, la valeur imposable est celle obtenue compte tenu de cet ajustement.

Le texte invite à déterminer la proportion que représente le montant global des dettes déductibles par rapport à ce montant total d'actifs imposables.

Les dettes concernées sont celles dont les I, II et III de l'article 974 du CGI autorisent la déduction.

Le I vise les dettes contractées personnellement par le redevable au titre des dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers, des dépenses de réparation et d'entretien et des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement afférentes à ces biens (emprunts ou sommes restant dues aux prestataires), au titre de certaines impositions et au titre des dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes propriétaires d'un patrimoine immobilier taxable.

Le II affecte le régime de déduction des emprunts remboursables in fine et de ceux dont la date de remboursement n'est pas déterminée.

Le III encadre la déduction des dettes contractées auprès du conjoint ou auprès d'une société contrôlée par un membre du foyer fiscal (frappées d'une interdiction de déduction) et de celles contractées auprès de personnes proches ou auprès d'entités contrôlées par des membres du groupe familial (admises en déduction seulement si l'emprunt est consenti à des conditions normales).

Les dettes relevant de chacun de ces trois groupes sont donc exclusivement celles pesant sur le redevable lui-même, à l'exclusion des dettes dont sont titulaires les sociétés dont il détient les titres.

Le montant global des dettes susvisées doit être comparé à l'actif total imposable. S'il représente plus de 60 % de l'actif total, l'excédent ne formera un passif déductible qu'à concurrence de 50 % de son montant.

Exemple :

Un redevable dispose d'un actif total imposable de 10 M €. Ses dettes déductibles représentent globalement 7 M €. Elles dépassent donc de 1 M € la limite de 60 %.

Le passif déductible se limitera ainsi à 6 M € + 50 % de 1 M €, soit 6,5 M €.

En précisant que ne sont pas sujettes au plafonnement les dettes dont le redevable justifie qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal, la loi vient au secours des personnes qui ont contracté des emprunts immobiliers avant que ne se dessine la législation de l'IFI.

En effet, sous le régime de l'ISF, aucune mesure ne limitait la déduction du passif contracté pour l'acquisition des biens autres que ceux se situant en dehors du champ d'application de l'ISF ou bénéficiant d'une exonération.

Ainsi doit-on pouvoir considérer, à notre avis, que les décisions d'emprunt relatives à l'acquisition d'immeubles dont la valeur a figuré dans l'assiette de l'ISF et se trouve désormais comprise dans celle de l'IFI n'ont pu être inspirées par la recherche de l'avantage fiscal auquel s'en prend le texte qui nous occupe.

La justification des décisions d'emprunts prises à la lumière de la nouvelle législation de l'IFI ne devrait pas poser de problèmes aux redevables qui sont dépourvus de toute capacité d'autofinancement. Elle sera plus délicate pour ceux qui ont la latitude d'arbitrer entre le recours à l'emprunt et la mobilisation d'une épargne disponible.

Force est de constater que le plafonnement global des dettes déductibles joue au détriment des redevables qui s'endettent personnellement pour acquérir leurs immeubles.

En effet, elle épargne ceux qui constituent des sociétés pour procéder sur fonds d'emprunt à l'acquisition d'immeubles, s'évitant ainsi de contracter une dette personnelle soumise au plafonnement.

Notre cabinet d’avocat fiscaliste peut vous assister.

Classé dans : IFI - Mots clés : aucun
Evaluer cet article : Note moyenne : 4.8 (6 votes)

Consultez les articles sur ce thème, qui peuvent vous intéresser :

Écrire un commentaire

Les commentaires ont pour vocation d'apporter des éclairages généraux sur certains points de l'article. Ils ne constituent en aucun cas un positionnement du cabinet sur votre situation spécifique.

Quelle est la deuxième lettre du mot spuxo ? :