IFI : l’Evaluation des Biens Immobiliers

Rédigé par Marc Uzan - - Aucun commentaire

 

 

Le contribuable doit évaluer ses biens chaque année, les valeurs servant de base à l'IFI étant celles qu'il détermine lui-même et porte sur sa déclaration.

 

L'administration exerce toutefois son contrôle sur les valeurs déclarées.

Les règles d'évaluation applicables étant celles prévues en matière de succession, les biens doivent être évalués pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année.

 

On verra toutefois que, pour certains biens, la loi fixe des règles spécifiques.

Lorsqu'ils sont imposables, les immeubles situés à l'étranger et les actions ou parts de sociétés étrangères propriétaires d'immeubles sont évalués dans les mêmes conditions que les biens équivalents situés en France ou figurant à l'actif d'une société établie en France (BOI-PAT-IFI-20-30-10 n° 50).

Pour le contrôle de leur valeur, l'administration a la faculté de recourir à l'assistance des administrations fiscales étrangères chaque fois que la convention fiscale liant la France à l'État étranger comporte une clause d'assistance administrative (cas le plus courant).

Le Bofip prend soin de préciser que les biens immobiliers situés en Corse et dans les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Mayotte, Martinique, Réunion) sont évalués et déclarés par leurs propriétaires redevables dans les mêmes conditions que les immeubles situés en Métropole (BOI précité n° 50).

 

1 Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien ?

La valeur vénale d'un bien n'est pas définie par la loi.

 

Mais l'administration fiscale et la jurisprudence s'accordent à considérer qu'elle représente le prix normal qu'aurait accepté de payer un acquéreur quelconque n'ayant pas de raison exceptionnelle de convenance de préférer le bien concerné à un bien similaire (prix résultant du jeu de l'offre et de la demande dans le marché réel).

 

Ainsi, pour fixer la valeur vénale réelle d'un bien, il convient de se placer du point de vue d'un acheteur quelconque.

Une telle évaluation est nécessairement approximative et aléatoire.

C'est pourquoi en pratique les experts déterminent généralement une valeur plafond et une valeur plancher.

L'expertise traduit ainsi l'idée suivant laquelle, selon toute probabilité, une vente devrait pouvoir être conclue dans les délais habituels propres aux transactions portant sur ce type de biens à un prix à débattre se situant à l'intérieur de la fourchette ainsi déterminée.

Il nous semble qu'en cas de doute, celui-ci doit bénéficier au déclarant et qu'en conséquence celui-ci peut légitimement retenir une évaluation plus proche de l'hypothèse basse que de l'hypothèse haute.

 

 

2 Les différentes méthodes d'évaluation

La valeur vénale d'un bien peut être déterminée de différentes façons. La loi n'impose aucune méthode particulière.

Cependant, la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent que la valeur vénale des immeubles (bâtis ou non bâtis) doit, sauf cas d'impossibilité, être déterminée par comparaison avec le prix reflété par des cessions, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires.

 

Les autres méthodes d'évaluation (notamment par le revenu - pour les immeubles de rapport - ou par réajustement d'une valeur antérieure) peuvent toutefois être utilisées à titre de recoupement.

Quant aux titres de sociétés non cotées en bourse pour lesquels la méthode d'estimation par comparaison est rarement utilisable, ils sont généralement évalués par combinaison de différentes méthodes permettant d'apprécier la valeur de l'entreprise (valeur mathématique, valeur de rendement, valeur de productivité…).

 

3 Date d'évaluation

La valeur vénale d'un bien doit être déterminée à la date du fait générateur de l'impôt, à savoir, s'agissant de l'IFI, au 1er janvier de l'année d'imposition. Les délais de déclaration n'ont pas d'incidence sur cette règle.

 

4 Règles générales

La valeur vénale des immeubles doit être déterminée selon la méthode d'évaluation par comparaison, qui consiste à se référer aux prix constatés dans des transactions concernant des immeubles similaires.

Pour choisir ces termes de comparaison, il convient de tenir compte de l'ensemble des facteurs contribuant à déterminer la valeur de marché des immeubles :

 

facteurs physiques (qualité des matériaux, architecture, superficie, état d'entretien, emplacement, équipement intérieur, présence ou non d'amiante ou de plomb…) ;

facteurs juridiques (situation locative, servitude, réglementation d'urbanisme, obligation de faire procéder à des travaux de ravalement prescrits par un arrêté…).

 

La comparaison peut être faite « en bloc ». Mais le plus souvent elle est opérée à partir de prix moyens unitaires : prix à l'hectare (terrains agricoles), au mètre carré (terrains à bâtir), au mètre carré de superficie bâtie, etc.

 

Résidence principale

Un abattement forfaitaire de 30 % est effectué sur la valeur vénale de l'immeuble lorsqu'il est occupé, au 1er janvier de l'année d'imposition, à titre de résidence principale par son propriétaire.

L'abattement s'applique sur la valeur vénale réelle déterminée en tenant compte, s'il y a lieu, des facteurs susceptibles de l'affecter, telle l'indivision.

 

Notion de résidence principale

La résidence principale est l'immeuble ou la partie d'immeuble constituant la résidence habituelle du redevable. Autrement dit, il s'agit du logement dans lequel le redevable réside effectivement et de manière habituelle pendant la majeure partie de l'année (BOI-PAT-IFI-20-30-20 n° 50).

Le propriétaire ne peut pas prétendre à l'abattement pour un immeuble laissé à la disposition gratuite d'un tiers, même si ce dernier y réside à titre habituel.

 

La notion de résidence principale s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition. Il s'agit d'une question de fait que le service des impôts peut vérifier sous le contrôle du juge de l'impôt.

 

 

Démembrement de propriété

Le logement occupé à titre de résidence principale qui est compris, pour sa valeur en pleine propriété, dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit d'usage ou d'habitation bénéficie de l'abattement de 30 %.

 

Époux séparés

En cas d'imposition commune des époux à l'IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement de 30 %. En conséquence, même lorsque, suite à l'abandon du domicile conjugal par l'un d'entre eux, des époux font l'objet d'impositions distinctes à l'impôt sur le revenu en application de l'article 6, 4-c du CGI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement (BOI précité n° 60).

En revanche, lorsque les époux font l'objet d'impositions séparées à l'IFI, parce qu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou qu'ils ont fait l'objet d'un jugement de séparation de corps et ont effectivement cessé de cohabiter, l'abattement de 30 % est susceptible de s'appliquer à la résidence principale de chacun des époux.

 

Immeubles donnés en location

La contrainte liée au contrat de location conduit à l'application d'une décote dont le montant varie notamment en fonction de la nature et la durée du bail restant à courir.

 

 

Pour les immeubles d'habitation, l'abattement est généralement de l'ordre :

  • - de 25 à 40 % pour les immeubles soumis à la réglementation des loyers ;
  • - de 10 à 20 % pour les autres immeubles loués.

L'administration refuse d'accorder une décote particulière pour prendre en compte les contraintes spécifiques liées aux régimes d'investissements locatifs (notamment régimes Robien, Borloo, Scellier) bien que ces régimes prévoient tous des engagements de location sur des durées minimales supérieures aux durées de droit commun.

 

Immeubles détenus en indivision

La valeur vénale de la partie indivise d'un bien est nécessairement inférieure au pourcentage correspondant de la valeur vénale qu'aurait le bien lui-même s'il appartenait à un propriétaire unique car, si le ou les copropriétaires refusent de donner leur accord, la vente ne peut porter que sur une partie indivise ce qui présente évidemment moins d'intérêt pour les acquéreurs éventuels.

 

La cour d'appel de Paris a approuvé l'application d'une décote de 30 % fondée sur des éléments de comparaison tirés de biens intrinsèquement similaires, sur un immeuble détenu par deux coindivisaires seulement (une mère et son fils) qui n'indiquaient aucune mésentente entre eux (  4-12-2003 n° 02-7543).

La même approche doit être retenue lorsqu'à la suite d'une succession, des biens immobiliers sont détenus en indivision entre des héritiers eux-mêmes soumis à l'IFI. En l'absence de tout élément de comparaison formé par des droits immobiliers indivis, la pratique retient par défaut la valeur vénale du bien en lui appliquant un abattement de l'ordre de 20 à 30 %, pouvant plus exceptionnellement atteindre 40 % selon les circonstances.

 

Monuments historiques

 

En ce qui concerne les demeures et bâtiments classés monuments historiques (ou inscrits à l'inventaire supplémentaire), l'administration a prescrit à ses agents de faire preuve de prudence dans la révision éventuelle des évaluations fournies par les parties.

En effet, ces immeubles se trouvent dans une situation particulière en raison, notamment, de leur nature spécifique, des charges souvent importantes qui les grèvent, du nombre limité des acquéreurs potentiels et des difficultés qui en découlent pour les vendre.

En particulier, l'évaluation doit tenir compte des contraintes qui résultent, pour les propriétaires de tels biens, de leur ouverture plus ou moins fréquente au public et de leur utilisation à des fins d'animation collective dans un but essentiellement culturel.

 

Immeubles en cours de construction

 

Un immeuble en cours de construction constitue un élément du patrimoine de son propriétaire. Sa valeur vénale dépend de son état d'avancement au 1er janvier de l'année de l'imposition.

 

Évaluation des titres de sociétés détentrices d'immeubles

 

1 Titres cotés en bourse

 

Pour l'évaluation des valeurs mobilières cotées sur un marché, les redevables de l'IFI ont le choix entre le dernier cours connu et la moyenne des trente derniers cours qui précèdent le 1er janvier de l'année d'imposition.

L'option s'applique aussi bien aux valeurs mobilières françaises qu'étrangères de toute nature admises aux négociations sur un marché réglementé (français ou étranger).

Pour chaque catégorie de titres (c'est-à-dire chaque ligne de portefeuille), le redevable peut ainsi retenir la plus basse des deux références.

Attention

Le redevable doit être en mesure de justifier l'évaluation retenue.

 

Dernier cours connu

 

L'indication figure normalement sur le relevé établi par l'institution financière ou l'intermédiaire qui tient le compte-titres : relevé affichant l'évaluation du portefeuille au 31 décembre de l'année précédant celle de l'imposition.

 

Moyenne des trente derniers cours

Les trente derniers cours s'entendent du dernier cours de chacun des trente derniers jours de séance. Si le titre n'a pas été coté lors d'une ou plusieurs de ces séances, la moyenne est celle des cotations effectivement intervenues pendant la période (trente dernières séances de bourse). Si le titre n'a donné lieu à aucune cotation pendant les trente dernières séances de bourse, l'option pour l'évaluation de ce titre d'après la moyenne des trente derniers cours n'est pas possible. Dans cette situation seule est admise l'évaluation selon le dernier cours connu au jour du fait générateur de l'imposition.

Pour les valeurs étrangères cotées sur les places étrangères hors zone euro, les trente derniers cours sont convertis en euros d'après le taux de change à Paris de la devise aux dates considérées.

 

Actions de Sicav et parts de FCP

 

Les actions de Sicav et les parts de FCP doivent être évaluées à leur dernière valeur de rachat connue au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exclusion de toute autre méthode. Cette solution paraît devoir être appliquée à l'ensemble des titres d'organismes de placement collectif.

 

2 Titres non cotés

 

Lorsqu'il existe un marché significatif des titres concernés, la valeur vénale peut être dégagée à partir du prix moyen auquel s'effectuent les transactions sur les titres.

Cette situation se présente dans une société comptant un grand nombre d'associés se livrant couramment à des cessions de leurs titres.

À défaut de valeur de marché, les titres de sociétés non cotées en bourse sont généralement évalués à partir des données comptables de la société émettrice.

Cette estimation repose sur plusieurs éléments.

L'élément essentiel est constitué par la valeur mathématique ou valeur intrinsèque du titre (valeur de l'actif actualisée, diminuée du passif et divisée par le nombre de titres).

La valeur mathématique donne généralement à elle seule l'indication de la valeur vénale des titres des petites sociétés (un abattement compris entre 10 et 20 % étant appliqué aux titres représentant une participation minoritaire).

Dans les sociétés importantes, la valeur mathématique se combine en général avec la valeur de rendement du titre ou la valeur de productivité de l'entreprise, d'autres éléments pouvant être également pris en considération (perspectives d'avenir, marché du titre, etc.).

Sont également utilisées les méthodes suivantes :

  • - la valeur tirée de la marge brute d'autofinancement ou « cash flow » qui tient compte de la capacité de l'entreprise à réaliser son autofinancement ;
  • - la survaleur ou « goodwill » fondée sur le supplément de valeur de l'entreprise dû à sa réputation, sa position sur le marché, etc. ;
  • - la valeur de comparaison, qui tient compte du prix des mutations des mêmes titres ou de titres comparables.

 

L'évaluation doit tenir compte de la nature des activités exercées, du contexte économique et aussi du point de savoir si la détention des titres permet ou non l'exercice du pouvoir dans l'entreprise (une participation majoritaire a généralement plus d'attrait pour un acheteur qu'une participation minoritaire). Par exemple, une décision a admis une décote de 15 % au titre du statut d'associé minoritaire (Cass. com. 6-5-2003 n° 748 F-D : RJF 8-9/03 n° 1056).

 

Parts de groupements fonciers agricoles (GFA)

 

Les GFA ont pour objet la création ou la conservation d'une ou plusieurs exploitations agricoles. Ils détiennent essentiellement des biens fonciers affectés à l'activité agricole.

Ceux de leurs membres qui n'ont pas droit à l'exonération complète de leurs parts attribueront à celles-ci une valeur correspondant à la fraction qu'elles représentent des biens composant l'actif du groupement, déduction faite du passif social (la base taxable étant fixée en réduisant le résultat ainsi obtenu à proportion de la valeur des actifs non immobiliers du groupement puis en appliquant à la somme restante la réduction des trois quarts ou de moitié.).

 

Parts de sociétés civiles immobilières

 

Comme les autres titres de sociétés, les parts de sociétés civiles immobilières doivent être soumises à l'IFI pour leur valeur vénale (à proportion des actifs immobiliers taxables par rapport à l'actif global).

Cette valeur dépend elle-même principalement de la valeur intrinsèque des immeubles figurant à l'actif. À défaut de valeur de marché (ou de comparaison pertinente), les titres doivent faire l'objet d'une décote. Une décote de 10 % est généralement admise sur les participations majoritaires. Un taux nettement supérieur se justifie sur les participations minoritaires.

 

Pour les parts de sociétés civiles qui font publiquement appel à l'épargne, telles que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), on retient la valeur pour laquelle les parts se négocient sur le marché.

 

La valeur des parts de SCI d'attribution (dites sociétés immobilières de copropriété) dotées de la transparence fiscale est celle des immeubles à l'attribution desquels elles donnent vocation.

 

Détermination de la composante immobilière des titres à soumettre à l'IFI

 

Sous réserve de l'exonération qu'elle accorde aux actionnaires des Siic, la loi soumet en principe à l'IFI les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme (CGI art. 965 2°).

 

La loi précise ensuite que pour déterminer cette fraction, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport existant entre, d'une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables détenus par la société ou l'organisme et, d'autre part, la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société ou de l'organisme.

 

 

Classé dans : IFI - Mots clés : aucun

Me Marc Uzan, Avocat Fiscaliste

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