L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) en 2020

Rédigé par Marc Uzan - - Aucun commentaire

 

L'IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier, apprécié globalement au niveau des différentes personnes soumises à une déclaration commune, excède le seuil d'imposition au 1er janvier.

Les personnes domiciliées hors de France ne sont imposables que sur les biens situés en France. Notre cabinet d'avocat fiscaliste décrit de manière simple, ci-après, les grandes lignes de l'IFI.

 

Seuil d'imposition

Le seuil d'imposition est fixé à 1 300 000 €.

Les personnes dont le patrimoine net taxable au 1er janvier de l'année est égal ou inférieur à cette somme ne sont pas soumises à l'IFI.

 

 

Personnes physiques

Seules les personnes physiques sont assujetties à l'IFI.

Les personnes morales ne le sont jamais, qu'il s'agisse de sociétés, d'associations, de groupements ou de personnes morales de droit public ; elles n'ont donc aucune déclaration à souscrire. Mais les actions et parts sociales des sociétés sont, sauf exclusion ou exonération taxées à l'IFI entre les mains des associés personnes physiques à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers. Il en va de même des actifs imposables détenus au travers de sociétés et groupements dépourvus de personnalité morale (sociétés de fait ou en participation).

 

Imposition par foyer

Les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial, sont soumis à une imposition commune au titre de l'IFI, sauf dans deux cas : d'une part, lorsqu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit et, d'autre part, lorsque, en instance de divorce ou de séparation de corps, ils ont été autorisés à avoir des domiciles séparés.

Les personnes liées par un pacte civil de solidarité (Pacs) font également l'objet d'une imposition commune à l'IFI.

Les personnes vivant en concubinage notoire (relation stable et continue entre deux personnes qui vivent en couple) sont elles aussi soumises à une imposition commune, sauf si elles sont mariées par ailleurs, auquel cas elles sont imposées avec leur conjoint légal.

Les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents qui ont l'administration légale de leurs biens. Ils peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l'objet d'une imposition séparée à l'IFI tout en exerçant conjointement l'autorité parentale.

La composition du foyer fiscal s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition.

 

Personnes physiques domiciliées en France

Quelle que soit leur nationalité, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à une obligation fiscale illimitée et tous les actifs immobiliers leur appartenant, qu'ils soient situés en France ou hors de France, entrent dans le champ d'application de l'impôt.

Toutefois, des dérogations peuvent résulter des conventions internationales à l'égard des redevables disposant de biens hors de France. En l'absence de convention, la double imposition est évitée par imputation sur l'IFI dû en France de l'impôt sur la fortune (ou sur le capital) acquitté à l'étranger en raison des actifs (imposables en France) situés hors de France.

Par ailleurs, les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été fiscalement domiciliées à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes ne sont temporairement imposables à l'IFI que sur leurs actifs français. Ce dispositif est applicable au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et ce, jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son installation en France.

 

Personnes physiques domiciliées hors de France

Les personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal en France sont imposables à raison de :

-  leurs biens et droits immobiliers situés en France ;

 

-  leurs parts ou actions de sociétés ou d'organismes (établis en France ou à l'étranger) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers situés en France


Actifs imposables

L'IFI est, sous réserve de certaines exonérations et exclusions, assis sur le patrimoine immobilier appartenant, au 1er janvier de l'année d'imposition, au redevable et aux membres de son foyer fiscal .

Le patrimoine immobilier s'entend non seulement des biens et droits immobiliers proprement dits mais également des parts ou actions de sociétés (ou d'organismes) pour leur fraction représentative de tels biens ou droits.

 

La consistance du patrimoine imposable est appréciée à la date du fait générateur de l'impôt, c'est-à-dire au 1er janvier de l'année d'imposition. Les variations que le patrimoine peut subir entre le 1er janvier et la date de la déclaration, notamment par suite d'achats ou de ventes, ne sont pas prises en considération pour la détermination de la base d'imposition, à moins que l'événement ultérieur intervenu n'ait un effet rétroactif (vente annulée, partage de succession, par exemple).

 

Tous les biens et droits immobiliers appartenant au contribuable et aux membres de son foyer fiscal  entrent dans le champ d'application de l'IFI. Sont visés :

-  les immeubles bâtis, quelle qu'en soit leur affectation (résidence principale ou secondaire, usage d'habitation ou professionnelle, etc.) ;

 

-  les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, landes, etc.) ;

 

-  les droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage, droit du preneur d'un bail à construction notamment).

 

Les immeubles en cours de construction constituent également un élément du patrimoine imposable.

 

Parts ou actions de sociétés

Les parts ou actions des sociétés (établies en France ou à l'étranger) sont, en principe, imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement - quel que soit le nombre de niveaux d'interposition - par la société.

Pour déterminer la fraction imposable, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre :

-  la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ;

-  et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société.

En cas de chaîne de participations, il convient de rechercher le coefficient de taxation applicable à chaque niveau de la chaîne (société, filiale, sous-filiale, etc.) en commençant par le niveau le plus bas et en remontant jusqu'à la société dont le redevable détient les titres.

Exemple

Un redevable possède 50 % des titres d'une société A qui détient à la fois des immeubles et des titres d'une société B elle-même propriétaire d'immeubles. L'actif de la société A s'élève à 10 M € dont 4 M € d'actifs immobiliers et 2 M € de titres B. Au passif, les dettes s'élèvent à 4 M €.

On suppose que le coefficient immobilier de la société B (valeur de l'immobilier imposable détenu par B/valeur de l'actif total de B) est de 0,9.

Valeur des titres A détenus par le redevable : 50 % × (10 M € - 4 M €) = 3 M €

Coefficient immobilier de A : [4 M € + (2 M € × 0,9)]/10 M € = 0,58

Valeur imposable des titres A détenus par le redevable (sauf exclusion ou exonération) : 3 M € × 0,58 = 1,74 M €

 

Exclusion de l'immobilier affecté à l'activité opérationnelle

 

Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction imposable visée  :

• Les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société dans laquelle le redevable est associé ou par une filiale (quel que soit le nombre de niveaux d'interposition) et affectés par la société qui les détient à sa propre activité opérationnelle ;

• Les biens ou droits immobiliers détenus (directement ou indirectement) par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient (directement ou indirectement) des parts ou actions et affectés à l'activité opérationnelle d'une société du groupe

 

Exemple

Un contribuable détient les titres d'une société commerciale A, qui détient elle-même des titres dans deux sociétés B et C qu'elle contrôle, ainsi que dans la société D, non contrôlée.

Les biens immobiliers inscrits à l'actif de C et utilisés par A, B ou C pour leur propre activité opérationnelle sont hors du champ de l'impôt. Les biens détenus par D et utilisés par A (société commerciale dont le redevable détient les titres) sont également hors champ. Mais les biens détenus par A, par B ou par C, et mis à la disposition de D sont inclus dans l'assiette de l'impôt, car A ne contrôle pas D (ils peuvent le cas échéant être exonérés au titre des actifs professionnels si le redevable exerce son activité professionnelle principale ou des fonctions dirigeantes dans la société D).

 

Exclusion des participations minoritaires

Participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles

Les parts ou actions de sociétés opérationnelles dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement moins de 10 % du capital et des droits de vote échappent à l'imposition.

 

 

 

Exemples

1.  Un redevable détient 14 % des titres d'une société commerciale A, laquelle détient 70 % d'une société commerciale B.

 

La participation indirecte du redevable dans B se tient au-dessous du seuil de 10 % : 14 % × 70 % = 9,8 %.

 

Les titres A détenus par le redevable entrent dans le champ de l'IFI mais les immeubles détenus par la société B ne sont pas pris en compte pour déterminer le ratio immobilier de la société A. Autrement dit, la fraction imposable de sa participation est calculée sans tenir compte de l'immobilier détenu par B.

 

2.  Un redevable possède 16 % des titres d'une société commerciale A, laquelle détient 30 % des titres d'une autre société commerciale B.

 

Le redevable possède également directement 6 % des titres de B. La participation du redevable dans la société B est supérieure à la limite de 10 % : 6 % + (16 % × 30 %) = 10,8 %.

 

Il est donc soumis à l'IFI à la fois sur la valeur de sa participation dans la société A, appréciée en tenant compte de l'immobilier imposable détenu par la société B, et sur la valeur de sa participation dans la société B (à hauteur de l'immobilier imposable détenu par B).

 

3.  Un redevable possède 7 % des titres d'une société commerciale A, laquelle détient 40 % des titres d'une autre société commerciale B.

 

Le redevable possède également directement 8 % des titres de B. La participation du redevable dans la société B est supérieure à la limite de 10 % : 8 % + (7 % × 40 %) = 10,8 %.

 

Il échappe donc à l'IFI sur ses titres A mais y est soumis sur sa participation dans B (à hauteur de l'immobilier imposable détenu par B).

 

 

 

Fiducie et trust

Les actifs immobiliers imposables transférés en fiducie demeurent imposables chez le constituant pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.

Ceux placés dans un trust sont compris, pour leur valeur vénale nette au 1er janvier de l'année d'imposition, dans le patrimoine du constituant ou du bénéficiaire réputé être un constituant sauf si le constituant rapporte la preuve que les biens en cause ne lui confèrent aucune capacité contributive, cette preuve ne pouvant résulter uniquement du caractère irrévocable du trust et du pouvoir discrétionnaire de gestion de son administrateur. L'imposition ne concerne toutefois pas les trusts « caritatifs » ni, selon l'administration, les trusts « retraite ».

À défaut de déclaration, ces biens sont soumis à un prélèvement spécifique.

 

Exonérations

En dehors des actifs professionnels, seuls certains biens ruraux ou forestiers sont susceptibles de bénéficier d'une exonération d'IFI.

 

Assiette et calcul de l'impôt

 

L'IFI est assis sur la valeur nette des actifs immobiliers imposables. Les contribuables doivent donc procéder à l'évaluation de leur patrimoine immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition puis déduire les dettes le grevant. L'impôt dû est ensuite calculé en appliquant à la valeur nette du patrimoine ainsi déterminée le barème progressif prévu par la loi. Le montant obtenu fait l'objet, le cas échéant, d'une réduction d'impôt accordée au titre des dons consentis à certains organismes puis d'un plafonnement en fonction des revenus du redevable.

 

D'une manière générale, la valeur servant de base à l'impôt est déterminée par le contribuable, sous réserve du contrôle de l'administration.

 

Remarque : Lorsqu'ils sont imposables, les actifs situés à l'étranger, y compris les actions ou parts de sociétés ayant leur siège social hors de France, sont évalués dans les mêmes conditions que les biens situés en France. L'administration fiscale française peut avoir recours aux administrations fiscales étrangères lorsque des conventions prévoient sur ce point une assistance administrative.

 

Par dérogation au principe selon lequel la valeur vénale des immeubles dont le propriétaire a l'usage est réputée égale à leur valeur libre de toute occupation, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale lorsque l'immeuble est occupé, au 1er janvier de l'année d'imposition, à titre de résidence principale par son propriétaire.

 

Calcul de l'impôt

Lorsque le patrimoine excède le seuil d'imposition (1 300 000 €), il est imposé conformément au barème ci-après :

 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine

Tarif applicable (en pourcentage)

Formule de calcul des droits B = Base nette taxable

N'excédant pas

800 000 €

0

  

De

800 001 € à 1 300 000 €

0,50

  

De

1 300 001 € à 2 570 000 €

0,70

(B × 0,007) − 6 600 €

De

2 570 001 € à 5 000 000 €

1

(B × 0,01) − 14 310 €

De

5 000 001 € à 10 000 000 €

1,25

(B × 0,0125) − 26 810 €

Supérieure à

10 000 000 €

1,50

(B × 0,015) − 51 810 €

Pour atténuer l'effet de seuil (taxation dès 800 000 € alors que le seuil d'imposition est de 1 300 000 €), une décote est prévue pour les patrimoines dont la valeur nette taxable est égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €. La réduction du montant de l'imposition est la suivante : 17 500 € − 1,25 % P, P étant la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple

Soit un patrimoine taxable dont la valeur nette est de 22 millions d'euros au 1er janvier 2020. L'impôt est liquidé comme suit :

 

- sur 800 000 € à 0 %

0 €

- sur 500 000 € à 0,5 %

2 500 €

- sur 1 270 000 € à 0,7 %

8 890 €

- sur 2 430 000 € à 1 %

24 300 €

- sur 5 000 000 € à 1,25 %

62 500 €

- sur 12 000 000 € à 1,5 %

180 000 €

Total

278 190 €

ou avec la formule de calcul : (22 000 000 € × 0,015) − 51 810 € = 278 190 €

  

 

 

 

Réduction IFI-dons

Les redevables qui effectuent des dons au profit de certains organismes peuvent imputer sur le montant de leur IFI 75 % de leurs versements (réduction « IFI-dons »). Le montant de l'avantage fiscal au titre des dons est plafonné à 50 000 € par an.

Notre cabinet d’avocat fiscaliste peut vous assister.

 

 

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