La Fiscalité de La Location Meublée : Tableau comparatif des régimes
Rédigé par Marc Uzan - - Aucun commentaire
Il existe 2 régimes : la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle.
Vous trouverez un tableau comparatif des principaux avantages/inconvénients des deux régimes. Si vous souhaitez aller plus loin, la suite de l'article vous donnera de nombreuses précisions.
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Meublé Non Professionnel |
Meublé Professionnel |
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Déficits imputables sur les autres revenus du foyer |
NON |
OUI |
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En cas de cession du bien, abattements sur la plus-value avec exonération au bout de 30 ans |
OUI |
NON |
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IFI (nouvel ISF) sur le bien |
OUI |
NON |
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TVA |
NON |
NON |
Loueurs professionnels
Définition
La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Sont donc considérées comme non professionnelles les personnes qui ne respectent pas l'une de ces conditions.
Attention
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La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés d'un des membres du foyer fiscal en la qualité de loueur professionnel, qui était exigée est abrogée pour les revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. |
Recettes annuelles
Pour l'appréciation des limites, l'administration considère que les recettes brutes à comparer au montant de 23 000 € s'entendent du total des loyers courus charges comprises.
Revenus d'activités du foyer fiscal
Les recettes annuelles retirées de la location en meublé doivent excéder le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global), y compris les revenus taxables à un taux proportionnel. Il s'agit en pratique des traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, autres que ceux tirés de la location en meublé, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés ;
Régime fiscal
Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation.
Les bénéfices sont imposables à l'impôt sur le revenu, ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer.
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Loueurs non professionnels
Est considéré comme non professionnelle la personne qui ne remplit pas els conditions pour être considérée comme professionnelle (voir ci-avant).
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel.
Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées (abattement pour durée de détention, exonération totale au bout de 30 ans).
Taxe sur la valeur ajoutée
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.
Locations imposables
Seules sont imposables les cinq catégories d'opérations dont la liste suit :
a.
Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
b.
Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés ;
c.
Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l'hébergement des touristes et sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger ;
d.
Les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, lorsque, outre l'hébergement, l'exploitant (ou son mandataire) offre, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels, au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
e.
Les locations de locaux (nus, meublés ou garnis) consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des quatre catégories ci-dessus, à l'exclusion de celles consenties à des exploitants de logements-foyers mentionnés à l'article L 633-1 du Code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction.
Autres impôts
Contribution économique territoriale
La location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (et, corrélativement, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises pour les redevables dont le chiffre d'affaires excède la limite).
Échappent, toutefois, à l'imposition en vertu de dispositions expresses de la loi :
a. Les personnes louant accidentellement en meublé (et sans aucun caractère périodique) une partie de leur habitation personnelle ;
b. Les personnes louant ou sous-louant en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables et que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ;
c. Les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » au sens de l'article L 324-1 du Code du tourisme ;
d. Les personnes autres que celles visées ci-dessus qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle, par exemple, les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an ou ceux qui louent des chambres d'hôtes dépendant de leur résidence personnelle (Rép. Prat : AN 16-4-2013 p. 4141 n° 8234).
Taxe d'habitation
Les propriétaires ou principaux locataires qui louent ou sous-louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle ou en font partie.
Taxe foncière
Contribution sur les revenus locatifs
Lorsqu'ils sont exonérés de TVA ou lorsqu'ils bénéficient de la franchise en base, les loueurs en meublé sont, en principe, redevables, s'il s'agit des personnes morales et si les locaux sont situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins, de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).
Impôt sur la fortune immobilière
Les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés entrent dans le champ d'application de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ils peuvent toutefois être considérés comme des actifs professionnels exonérés d'IFI dans les conditions suivantes.
Si l'activité de location meublée est exercée par une personne physique, l'activité doit être exercée à titre principal et le redevable doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirer de cette activité plus de 50 % de ses revenus. L'appréciation du seuil de 50 % s'effectue par rapport à l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (TS, BIC, BNC, BA, revenus des gérants majoritaires visés à l'article 62 du CGI).
Précisions
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Selon l'administration, lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30 n° 20).
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Prélèvements sociaux
Les loueurs en meublé répondant aux critères d'assujettissement aux cotisations de sécurité sociale sont soumis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus d'activité.
Ceux qui ne répondent pas à ces critères sont assujettis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement de solidarité au titre des revenus du patrimoine et assimilés.
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