Le dispositif « Duflot-Pinel-Denormandie »

Rédigé par Marc Uzan - - Aucun commentaire

 

 

Les particuliers qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, des logements neufs ou assimilés destinés à la location peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt, dite réduction d'impôt « Duflot-Pinel » (réduction d'impôt « Denormandie » pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022), répartie sur la durée de l'engagement de location. Il en va de même de ceux qui souscrivent des parts de SCPI servant à financer de tels investissements.

La réduction d'impôt « Duflot-Pinel-Denormandie » bénéficie aux personnes physiques qui achètent un logement directement ou par l'intermédiaire d'une société de personnes non soumise à l'impôt sur les sociétés (associés de SCI notamment). Elle profite également aux personnes qui souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à la condition que 95 % du montant de la souscription servent à financer une telle acquisition.

Notre cabinet d'avocat fiscaliste peut vous aider à identifier l'opportunité de ce dispositif dans votre cas spécifique.

 

Investissements concernés

 

 

Ouvrent droit à la réduction d'impôt :

-  les logements acquis neufs entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. La réduction d'impôt s'applique si l'acte authentique d'achat est signé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, quelle que soit la date de la promesse de vente, de la réservation ou encore de la demande de permis de construire ;

-  les logements acquis en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 à condition que l'achèvement intervienne dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier ou la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition selon que l'acquisition a lieu avant ou à compter du 1er septembre 2014 ;

-  les logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 à condition que la construction soit achevée dans les trente mois de la date d'obtention du permis ;

-  les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf  ;

-  les locaux affectés à un usage autre que l'habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars…) acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logements ;

-  les logements vétustes acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;

-  les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 qui font ou ont fait l'objet de travaux de rénovation (investissements réalisés en 2019) ou d'amélioration (investissements réalisés à compter du 1er janvier 2020 - Loi 2019-1479 du 28-12-2019 art. 162) définis par décret ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui font ou ont fait l'objet de travaux de transformation en logement. Le montant de ces travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (Dispositif « Denormandie »).

L'administration ajoute à cette liste les acquisitions de locaux inachevés, sous réserve que le logement soit achevé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition (BOI-IR-RICI-360-10-10 n° 500 à 550).

Ouvrent droit également à la réduction d'impôt les souscriptions de parts de SCPI, réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, dont 95 % du produit servent exclusivement à financer un des investissements mentionnés ci-dessus. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

 

Performance énergétique des immeubles (éco-conditionnalité)

 

Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire doivent bénéficier du label « BBC 2005 » (permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013) ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012) (permis de construire déposé depuis le 1er janvier 2013).

Les autres logements (logements anciens ou logements acquis en l'état futur d'achèvement non soumis aux dispositions portant amélioration de la performance énergétique des bâtiments) doivent bénéficier du label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 » ou respecter les exigences de performance énergétique globale, définies par l'arrêté du 5 mars 2012, pour au moins deux des quatre catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire.

Les logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de rénovation ou d'amélioration dans le cadre du dispositif « Denormandie » en métropole doivent atteindre une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové, après travaux, de moins de 331 kWh/m2/an (pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement) et vérifier l'une des conditions suivantes  :

-  la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire doit, après travaux, représenter au moins 30 % pour les logements individuels (20 % pour les logements en habitat collectif) ;

 

-  ou au moins deux des cinq catégories de travaux (isolation de la toiture, des murs extérieurs ou des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire) respectent les exigences de performance énergétique.

 

Localisation des immeubles

Les immeubles doivent être situés en France (métropole ou DOM). Ils peuvent également être situés dans une collectivité territoriale d'outre-mer.

Ils doivent être situés dans des communes classées par arrêté dans les zones géographiques où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs est le plus marqué. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2017, sont éligibles les immeubles situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2018 sont éligibles les immeubles situés dans des communes dont le territoire a été couvert par un contrat de redynamisation de site de défense dans un délai de huit ans précédant l'investissement.

S'agissant des logements acquis à compter du 1er janvier 2019 dans le cadre du dispositif « Denormandie », ceux-ci doivent être situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat du centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. La liste des communes, de même que la détermination du centre des communes éligibles pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2019, sont fixées par arrêté. Pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2020, les logements ouvrant droit à la réduction d'impôt peuvent être situés indifféremment en tout lieu sur le territoire des communes éligibles.

 

Engagement des investisseurs

 

Le propriétaire du logement doit prendre l'engagement de le donner en location nue à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. La location à un ascendant ou à un descendant est autorisée pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015.

 

Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2014, l'engagement de location doit être pris pour une durée fixe de neuf ans.

 

Pour ceux réalisés depuis le 1er septembre 2014, la durée minimale de l'engagement de location est fixée sur option irrévocable de l'investisseur à six ou neuf ans. À l'issue de cette période, l'engagement peut être prorogé de trois ans, renouvelables une fois en cas d'engagement initial de six ans. Il peut ainsi s'étaler sur une durée de douze ans.

 

Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'engagement est pris par cette dernière, la location ne pouvant être conclue avec un associé ou un membre de son foyer fiscal ou encore un de ses ascendants ou descendants, mais cette dernière restriction est supprimée pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015. L'associé qui entend bénéficier de la réduction d'impôt doit, en outre, s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location.

 

Lorsque le logement est la propriété d'une SCPI, l'engagement est pris par celle-ci, la location ne pouvant être conclue avec un associé ou un membre de son foyer fiscal. En revanche, il n'existe aucune restriction quant à la location aux ascendants ou descendants des associés de la SCPI. L'associé doit s'engager, de son côté, à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location.

La location doit prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux. Elle doit être effective et continue.

 

Conditions de location

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année. Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l'engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

 

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2020 aux montants suivants :

 

-  en zone A bis : 17,43 € ;

-  en zone A : 12,95 € ;

-  en zone B1 : 10,44 € ;

-  en zone B2 ou C : 9,07 €.

À ces plafonds de loyer il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

 

Investissements en métropole : plafonds pour 2020

 

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond relevé chaque année. Ce plafond s'apprécie à la date de signature du bail. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

 

Composition du logement

 

 

Lieu de situation du logement

 

 

  

 

Zone A bis (en euros)

 

 

Zone A (en euros)

 

 

Zone B1 (en euros)

 

 

Zone B2 ou C (en euros)

 

 

Personne seule

38 465

38 465

31 352

28 217

Couple

57 489

57 489

41 868

37 681

Personne seule ou couple ayant une personne à charge  (1) 

75 361

69 105

50 349

45 314

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge  (1) 

89 976

82 776

60 783

54 705

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge  (1) 

107 053

97 991

71 504

64 354

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge  (1) 

120 463

110 271

80 584

72 526

Majoration par personne à charge  (1) supplémentaire à partir de la cinquième

 + 13 421

 + 12 286

 + 8 990

 + 8 089

 

(1) 

Au sens des articles 196 à 196 B du CGI.

 

 

 

 

 

Montant de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt « Duflot-Pinel-Denormandie » est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000 €.

S'agissant des souscriptions de parts de SCPI, la réduction d'impôt est calculée sur 95 % du montant des versements retenu dans la limite de 300 000 € et sur la totalité des versements pour celles dont la date de clôture est intervenue depuis le 1er septembre 2014.

En outre, le montant total des dépenses retenu au titre, d'une part, de l'achat ou de la construction d'un logement (directement ou par l'intermédiaire d'une société) et, d'autre part, de la souscription de parts d'une ou de plusieurs SCPI ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

 

Taux de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction d'impôt est de 18 % pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2014.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, le taux est de 12 % ou 18 % selon que l'engagement initial de location est pris pour une durée de six ou neuf ans. En cas de prorogation de l'engagement, le taux varie en fonction de la durée initiale de l'engagement :

-  6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale si l'engagement initial est de six ans ;

-  3 % pour la période triennale si l'engagement initial est de neuf ans.

En ce qui concerne les logements situés outre-mer.

 

Imputation et étalement

La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2014 et sur six ou neuf ans en fonction de la durée initiale de l'engagement de location pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014.

Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure ou encore de la souscription des parts de SCPI. Elle est imputée sur l'impôt sur le revenu dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes pour les investissements réalisés jusqu'au 31 août 2014 et des cinq ou huit années suivantes, en fonction de la durée initiale de l'engagement pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014. En cas de prorogation de l'engagement, la réduction est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement est prorogé et des deux années suivantes.

 

Le solde de la réduction d'impôt qui, au titre d'une année d'imposition, excède l'impôt dû par le contribuable ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

 

 

Obligations déclaratives

 

Les contribuables personnes physiques et les sociétés doivent joindre à leur déclaration de revenus ou de résultats de la première année d'application du régime l'engagement de location et, le cas échéant, l'engagement de conservation des parts, ainsi que différents justificatifs : notamment, copies du bail, de la demande de permis de construire et de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire.

 

Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, les mêmes documents sont à joindre à la déclaration, en cas de prorogation de l'engagement de location, l'année du terme de l'engagement initial (pour une première prorogation) et l'année du terme de la première période triennale (pour une seconde prorogation).

Les sociétés doivent en outre délivrer chaque année à leurs associés, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, une attestation dont un exemplaire doit être joint à leur déclaration de résultats et l'autre à chaque déclaration de revenus des associés.

 

Reprise de la réduction d'impôt

Le non-respect de l'une des conditions d'application du régime entraîne la reprise de la réduction d'impôt.

Les principaux cas de reprise sont les suivants :

-  non-respect de l'engagement de location du logement à usage d'habitation principale du locataire, dans les conditions légales (dépassement des plafonds de loyer ou de ressources autorisés, location à un membre du foyer fiscal, interruption de la location…) ;

-  cession (vente, démembrement de propriété…) du logement ou des parts au cours de la période d'engagement de la location ;

-  non-respect des conditions relatives à la souscription des parts de SCPI (défaut d'affectation du montant de la souscription dans le délai de 18 mois, par exemple).

Toutefois, aucune réintégration n'est effectuée en cas d'invalidité (classée en 2e ou 3e catégorie), de licenciement ou de décès de l'un des époux soumis à imposition commune.

Notre cabinet d’avocat fiscaliste peut vous assister.

 

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