Les Exonérations d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Rédigé par Marc Uzan - - Aucun commentaire

 

 

Pour l'application de l'ISF, une exonération s'appliquait aux biens ou droits immobiliers et aux titres représentatifs de ces biens ou droits qu'un exploitant en nom propre affecte à l'exercice de son activité professionnelle principale, ces biens étant traités, au même titre que les autres éléments affectés à cette activité, comme des biens professionnels.

 

Cette exonération est reconduite sous le régime de l'IFI par l'article 975 du CGI qui exonère les immeubles affectés à l'activité principale de leur propriétaire ou de leur conjoint.

 

Pour l'application de l'ISF, la qualification de biens professionnels exonérés s'appliquait aux titres de la société de personnes au sein de laquelle le redevable exerce son activité professionnelle principale, de même qu'aux titres de la société soumise à l'impôt sur les sociétés dont le redevable est le dirigeant, en principe à partir d'un niveau de participation fixé à 25 % et sous la condition que l'intéressé reçoive de la société une rémunération représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels. Notre cabinet d'avocat fiscaliste peut étudier l'applicabilité de ce dispositif à votre cas spécifique.

 

Ces mesures conduisaient à exonérer entre les mains de leurs associés participant à l'exploitation l'immobilier professionnel des sociétés exerçant une activité d'entreprise. De surcroît, ceux des associés possédant en propre des immeubles qu'ils mettent à la disposition de la société étaient, en vertu de la doctrine administrative, exonérés sur la valeur de ces immeubles à hauteur de leur participation dans cette société.

 

L'exonération des titres en tant que biens professionnels disparaît avec l'introduction de l'IFI, ce qui est susceptible d'aggraver la situation des associés des sociétés possédant des immeubles qui ne sont pas affectés à leur exploitation.

 

En revanche, l'article 975 du CGI grave dans la loi l'exonération des immeubles mis à la disposition de la société au sein de laquelle le propriétaire exerce son activité principale, cette exonération ne lui étant toutefois accordée qu'à hauteur de sa participation dans la société exploitante.

 

Rappelons également qu'une exonération totale ou partielle d'ISF s'appliquait à certains titres de sociétés sans égard à la proportion des investissements immobiliers que comporte l'actif social pourvu qu'il s'agisse de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Étaient ainsi exonérés :

  • - sur la totalité de leur valeur, les titres représentatifs des souscriptions en numéraire au capital des PME (CGI art. 885 I ter) ;
  • - sur les trois quarts de leur valeur, les titres faisant l'objet d'un engagement de conservation appelé communément « pacte Dutreil » (CGI art. 885 I bis) ;
  • - sur les trois quarts de leur valeur également, les titres détenus dans leur entreprise par les salariés et les mandataires sociaux, en activité ou retraités (CGI art. 885 I quater).

 

Ces mesures d'exonération sont abrogées et n'ont donc plus cours sous le régime de l'IFI.

 

Les détenteurs des titres concernés se trouvent ainsi, depuis le 1er janvier 2018, placés dans une situation plus ou moins favorable que précédemment selon que la réglementation générale énoncée au chapitre 2 les soumet à une taxation moindre ou plus lourde.

 

Les signataires d'un engagement collectif portant sur des titres de sociétés ne détenant aucun actif immobilier taxable et les salariés ou mandataires sociaux de sociétés présentant la même caractéristique passent d'une imposition du quart de la valeur de leurs titres à l'exonération complète de leurs titres.

 

La taxation devient au contraire plus lourde si l'immobilier taxable de la société dont le redevable détient les titres représente plus du quart de l'ensemble des actifs de la société.

Le régime d'exonération des bois et forêts et parts de groupements forestiers reste inchangé, de même que celui des biens ruraux loués par bail à long terme ou par bail cessible hors du cadre familial et celui des parts de GFA.

 

Immeubles affectés à l'exploitation individuelle

 

Le I de l'article 975 du CGI exonère les biens ou droits immobiliers et les parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces éléments sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes composant le foyer fiscal.

 

Trois conditions doivent donc être remplies :

  • - les biens doivent être affectés à l'exercice d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
  • - cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens ou par son conjoint ;
  • - cette activité doit être exercée à titre principal.

 

Ces conditions étant supposées remplies, le I de l'article 975 du CGI exonère, non seulement les immeubles dont le redevable est personnellement propriétaire et qu'il affecte à son activité principale, mais aussi les titres que celui-ci détient dans une société, pour la fraction de leur valeur correspondant à celle des immeubles que celle-ci met à la disposition du redevable pour les besoins de l'exercice de son activité principale.

 

Affectation de l'immeuble à l'activité d’une société par un associé

 

La loi s'abstient de préciser à quoi il se reconnaît que l'immeuble mis à la disposition de la société par son associé se trouve affecté à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale exercée par elle. Elle invite donc à considérer la situation de fait.

 

Chaque fois qu'un bail aura été consenti à la société, les clauses de ce contrat contribueront à éclairer l'emploi qui est fait du bien.

 

Modalités de la mise à disposition

 

Dans le silence de la loi sur ce point, il est indifférent que la société tire d'un bail le droit d'utiliser l'immeuble dont son associé lui concède la jouissance ou en ait la disposition à titre gratuit.

 

Associés dirigeants d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés

 

Le III de l'article 975 du CGI exonère, à hauteur de sa participation dans la société, les immeubles qu'un associé détenteur d'une participation d'au moins 25 % met à la disposition d'une société, soumise à l'impôt sur les sociétés, au sein de laquelle il occupe des fonctions dirigeantes qui lui assurent une rémunération normale représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels.

 

Cette exonération partielle s'applique uniquement aux immeubles dont l'utilisation est concédée à la société dont le redevable est le dirigeant, à l'exclusion de ceux que l'intéressé met à la disposition d'une filiale ou d'une sous-filiale de celle-ci. Cependant, elle s'étend, s'il y a lieu, à la valeur des titres de la société au travers de laquelle le redevable détient l'immeuble mis à la disposition de la société.

 

Pour ouvrir droit à l'exonération édictée par le III de l'article 975 du CGI, la fonction doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié des revenus professionnels du redevable.

 

La loi énumère limitativement les fonctions que doivent exercer les redevables dans les différents types de sociétés, fonctions auxquelles ils doivent avoir été nommés régulièrement et qu'il leur appartient d'exercer effectivement (BOI-PAT-IFI-30-10-30-10 n° 20 et n° 40).

 

Sociétés à responsabilité limitée

 

Sont retenues les fonctions des personnes désignées comme gérants de droit conformément aux statuts. Peu importe que les intéressés soient gérants majoritaires ou gérants minoritaires (BOI précité n° 50, n° 60 et n° 70).

 

Sociétés en commandite par actions

 

Les fonctions agréées sont celles des gérants désignés conformément aux statuts. Sous l'empire de l'ISF dont les textes comportaient la même rédaction pour désigner les dirigeants aptes à se prévaloir de l'exonération des biens professionnels sur leurs titres, la Cour de cassation avait aussi agréé la fonction de président du conseil de surveillance (Cass. com. 11-10-2005 n° 1247 FS-PBIR : RJF 1/06 n° 99).

 

Sociétés de personnes ayant opté pour l'IS

 

L'exonération s'applique à raison de leur seule qualité aux associés des sociétés en nom collectif, des sociétés en commandite simple, des sociétés en participation, des sociétés créées de fait, des entreprises unipersonnelles et agricoles à responsabilité limitée, des sociétés civiles, y compris les sociétés civiles professionnelles.

 

Sociétés anonymes

 

Les fonctions requises sont celles de :

  • - président, directeur général, directeur général délégué ;
  • - membres du directoire et président du conseil de surveillance (BOI précité n° 110).

 

Sociétés par actions simplifiées

Compte tenu de la liberté d'organisation des pouvoirs conférés aux associés d'une société par actions simplifiée (SAS), il est admis que les dispositions relatives à l'exonération des titres détenus par les associés des sociétés anonymes sont applicables dans les mêmes conditions aux titres détenus par les associés des SAS, sous réserve que ces derniers soient investis par les statuts du pouvoir de représenter la société. Pour le bénéfice de l'exonération d'IFI au titre des biens professionnels, le nombre d'associés dirigeants d'une SAS ne peut pas excéder celui des associés d'une société anonyme qui exercent les fonctions de direction requises (BOI précité n° 140).

S'agissant du président du conseil de surveillance, il est rappelé, en matière de droit commercial, que, dans les SA, la personne qui exerce cette fonction ne peut pas être investie d'un pouvoir de représentation. En revanche, dans les SAS, aucune disposition n'interdit que le président du conseil de surveillance soit désigné comme le président de la société, titulaire à ce titre du droit de représentation. En toute hypothèse, pour l'application du régime des actifs professionnels, dès lors que le président du conseil de surveillance dans une SA ne peut pas être investi du pouvoir de représentation, le bénéfice du régime des actifs professionnels, dans une SAS, ne peut pas être subordonné à la condition que le président du conseil de surveillance en soit investi (BOI précité n° 190).

 

Exercice effectif des fonctions

Le titulaire doit consacrer à ses fonctions une activité et des diligences constantes et réelles (par exemple animation effective de l'activité des directeurs fonctionnels salariés, signature des pièces essentielles, contacts suivis avec les représentants du personnel, les principaux clients ou fournisseurs, etc.).

 

Rémunération normale

 

Aux termes du III de l'article 975 du CGI, les fonctions doivent donner lieu à une rémunération normale, dans les catégories imposables à l'impôt sur le revenu des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI, au regard des rémunérations du même type versées au titre de fonctions analogues dans l'entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France.

En considérant le texte tel qu'il est, les fonctions de mandataire doivent comporter une rémunération propre se situant à un niveau équivalent de celui observé chez les titulaires des mêmes fonctions dans les sociétés de taille comparable. Cependant, chaque fois que le dirigeant cumule son mandat avec l'exercice de fonctions techniques dans la société, c'est au vu de la globalité des sommes qu'il reçoit de la société qu'il y a lieu d'apprécier le caractère normal de sa rémunération (BOI précité n° 270).

 

 

Bois et forêts et biens ruraux

 

La règle générale édictée par le I de l'article 975 du CGI conduit à l'exonération des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de l'une des personnes composant le foyer fiscal.

 

Les bois et forêts ou les parts de groupements forestiers qui reçoivent cette affectation échappent donc à l'IFI et sur leur valeur totale.

 

À défaut, ces biens bénéficient d'une exonération de l'IFI à concurrence des trois quarts de leur valeur sous les conditions applicables en matière de droits de mutation à titre gratuit (CGI art. 976, I et II ; n° 15000). Cette mesure est la reconduction de celle qui s'est appliquée sous l'empire de l'ISF.

 

Parts de groupements forestiers

 

Comme les bois et forêts, les parts d'intérêts détenues dans un groupement forestier bénéficient, sous certaines conditions, d'une exonération d'IFI à concurrence des trois quarts (CGI art. 976 II). L'exonération ne s'étend pas aux parts de groupements forestiers dits « d'investissement », ni, en application d'une disposition expresse de la loi, aux parts des sociétés d'épargne forestière visées par l'article L 214-121 du Code monétaire et financier (BOI-PAT-IFI-30-20 n° 120).

 

Parts de groupements fonciers ruraux

 

Les groupements fonciers ruraux (GFR) sont des sociétés civiles formées en vue de rassembler et gérer des immeubles à usage agricole et forestier. L'article L 322-22 du Code rural et de la pêche maritime dispose que leurs biens sont régis, en matière fiscale, selon les dispositions propres aux groupements fonciers agricoles (GFA), pour la partie agricole, et selon les dispositions propres aux groupements forestiers, pour la partie forestière.

Dans ces conditions, les parts des groupements fonciers ruraux ouvrent droit, sur la fraction de leur valeur représentative des possessions forestières, à l'exonération prévue par le II de l'article 976 du CGI en faveur des parts de groupements forestiers et, sur la fraction de leur valeur représentative des possessions agricoles, à celle prévue par le IV de ce même article en faveur des parts de GFA .

Notre cabinet d’avocat fiscaliste peut vous assister.

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