Location : les Dispositifs « Robien », « Borloo neuf », « Besson neuf » ou « Périssol »

Rédigé par Marc Uzan - - Aucun commentaire

 

Les contribuables qui ont investi avant 2010 dans des logements neufs et assimilés situés en France (métropole ou départements d'outre-mer) ont pu opter pour bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement de ces logements dans le cadre des dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien et Robien ZRR classique », « Robien et Robien ZRR recentré » et « Borloo neuf ».

 

Cette option était également ouverte aux associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui réalisaient le même investissement.

 

Dispositifs « Robien »

 

Le dispositif « Robien recentré » est applicable aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 (avec possibilité d'application rétroactive au 1er janvier 2006 pour les logements également placés sous le « Borloo neuf ») ; le dispositif d'origine (désigné « Robien classique ») concerne les investissements réalisés entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006.

 

 

Les personnes ayant opté pour le Robien (recentré ou classique) bénéficient automatiquement, en plus de la déduction au titre de l'amortissement, d'une déduction spécifique de 26 % lorsque les logements sont situés en zone de revitalisation rurale (« Robien ZRR »).

 

Les contribuables qui ont opté pour la déduction au titre de l'amortissement ont dû prendre l'engagement de louer le logement non meublé, à usage d'habitation principale du locataire, pendant 9 ans (sur un formulaire n° 2044 EB).

 

Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société, l'engagement de location a été pris par la société, l'associé devant quant à lui s'engager à conserver ses titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location.

Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire.

 

Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable (propriétaire ou associé de la société propriétaire) autre qu'un membre de son foyer fiscal.

La location peut être consentie à un organisme public ou privé qui donne le logement en sous-location nue à usage d'habitation principale à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. Le régime est donc susceptible de s'appliquer aux logements loués nus situés dans des résidences de retraite, dans des résidences pour étudiants ou dans des maisons d'accueil pour personnes âgées dépendantes.

La location peut aussi être consentie à une société ou à un organisme qui met gratuitement le logement à la disposition d'un salarié.

 

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond qui varie selon le lieu où est situé le logement et selon que les baux sont conclus dans le cadre du « Robien classique » ou « Robien recentré ».

 

  • Amortissement du prix d'acquisition ou de revient du logement.

 

Dans le cadre du « Robien classique », le montant déductible au titre de l'amortissement est égal à 8 % du prix de revient du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % les quatre années suivantes.

À l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d'une déduction de 2,5 % en cas de reconduction ou de renouvellement du bail. Le total des déductions peut donc représenter 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement.

 

Dans le cadre du « Robien recentré », le montant déductible au titre de l'amortissement est égal à 6 % du prix de revient du logement pour les sept premières années et à 4 % les deux années suivantes. À l'issue de cette période de neuf ans, le propriétaire ne peut pas, à la différence du « Robien classique » et du « Borloo neuf », reconduire son engagement pour deux périodes triennales. Le total des déductions représente donc nécessairement 50 % de la valeur du logement.

 

 

 

b. Amortissement des dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration. Les dépenses ultérieures d'agrandissement ou de reconstruction ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement selon les mêmes modalités que l'investissement initial (à l'exception toutefois de la possibilité de prorogation prévue dans le cadre du « Robien classique » supprimée depuis l'imposition des revenus de 2006, quelle que soit la date de l'investissement). Le contribuable qui entend opter pour l'amortissement de ces travaux doit souscrire un nouvel engagement de location (ou de conservation des parts). L'engagement (de location ou de conservation des parts) doit être joint à la déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux.

 

Les dépenses ultérieures d'amélioration réalisées pendant la période couverte par l'option pour l'amortissement Robien du logement doivent obligatoirement être amorties au taux de 10 % pendant 10 ans. La déduction de l'amortissement de ces dépenses n'est subordonnée à aucun nouvel engagement de location de l'immeuble (ou, pour les associés, de conservation des titres).

 

Dispositif « Borloo neuf »

 

Le dispositif « Borloo neuf » (ou « Borloo populaire ») permet au contribuable ayant opté pour l'amortissement « Robien recentré » de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires (déduction spécifique et complément de déduction au titre de l'amortissement) lorsqu'il s'engage à louer son bien à des conditions plus contraignantes que celles prévues dans le cadre du Robien. Il est applicable aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 (application rétroactive possible au 1er janvier 2006 en cas d'option pour le « Robien recentré »).

 

Remarque : Bien que présenté comme un régime d'amortissement à part entière dans la déclaration, l'amortissement pratiqué dans le cadre du « Borloo neuf » est en réalité celui du « Robien recentré ».

 

 

Conditions d'application. Le dispositif est réservé aux contribuables ayant opté pour le « Robien recentré ». Les personnes concernées, les investissements éligibles et les conditions d'application (affectation des logements, calcul de l'amortissement) sont donc identiques à ceux prévus pour ce régime.

 

Toutefois, pour l'application du « Borloo neuf », le propriétaire doit s'engager à donner son bien en location à des conditions de loyers plus restrictives que celles du « Robien recentré » à des locataires qui satisfont à des conditions de ressources.

 

Par ailleurs, l'engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou un descendant du contribuable. Toutefois le bailleur peut suspendre son engagement de location à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition à titre onéreux ou gratuit d'un ascendant ou descendant.

 

Durant la période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, l'avantage fiscal n'est pas appliqué. En outre, cette période de mise à disposition du logement n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans. Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l'avantage fiscal, conformément à l'engagement qu'il a souscrit. À défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause.

 

 

Avantages fiscaux. Dans le cadre du « Borloo neuf », le propriétaire bénéficie, en plus de la déduction au titre de l'amortissement « Robien recentré » de 6 % par an pendant les sept premières années et de 4 % pendant les deux années suivantes de deux avantages fiscaux supplémentaires :

 

-  une déduction spécifique de 30 % ;

 

-  la possibilité de prolonger l'engagement de location et de bénéficier d'un complément de déduction au titre de l'amortissement. En effet, à l'issue de la période initiale de location de neuf ans, tant que les conditions de loyers et de ressources du locataire sont remplies, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'un complément de déduction au titre de l'amortissement fixé à 2,5 % par an.

 

Dispositif « Besson neuf »

Le dispositif de l'amortissement « Besson neuf » est applicable aux acquisitions de logements neufs ou assimilés réalisées du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2002 (2 avril 2003 pour les logements vétustes).

Les contribuables ayant opté pour ce dispositif ont dû prendre l'engagement écrit de louer le logement non meublé, à usage d'habitation principale du locataire pendant 9 ans, cet engagement étant renouvelable par période de trois ans et dans la limite de six ans si les conditions demeurent remplies.

 

Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal du contribuable (propriétaire du logement ou associé de la société propriétaire du logement) et qui occupe de manière effective le logement loué comme son habitation principale. La possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant dépend de la date d'acquisition ou de construction du logement qui bénéficie de la déduction au titre de l'amortissement.

 

Pour les logements acquis ou construits (déclaration d'ouverture de chantier) avant le 9 octobre 2002, la location ne peut pas être consentie à un ascendant ou à un descendant. Il est uniquement possible de suspendre l'engagement de location afin de mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant à condition que le logement ait été loué depuis au moins trois ans dans les conditions normales d'application du dispositif « Besson ». Durant la période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, le contribuable ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement.

Pour les logements acquis ou construits à partir du 9 octobre 2002, la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant.

 

Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds qui varient selon le lieu où est situé le logement.

 

Le montant déductible au titre de l'amortissement est égal à 8 % du prix de revient du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % les quatre années suivantes et pendant les périodes de prorogation.

 

Les dépenses ultérieures d'agrandissement ou de reconstruction ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement selon les mêmes modalités que le logement.

 

Les dépenses ultérieures d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement de 10 % pendant 10 ans.

 

 

Dispositif « Périssol »

 

Le dispositif de l'amortissement « Périssol » est applicable aux acquisitions de logements neufs ou assimilés réalisées du 1er janvier 1996 au 31 décembre 1998 (31 août 1999 sous certaines conditions).

 

Dans le cadre de ce dispositif, les contribuables ont dû prendre l'engagement écrit de louer le logement non meublé à usage d'habitation pendant 9 ans. Son application n'est subordonnée à aucune condition de loyer ni de ressources du locataire.

 

Le montant déductible au titre de l'amortissement est égal à 10 % du prix de revient du logement pour les quatre premières années et à 2 % pour les vingt années suivantes.

 

Les dépenses ultérieures d'agrandissement ou de reconstruction ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement selon les mêmes modalités que le logement.

 

Les dépenses ultérieures d'amélioration ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement de 10 % pendant 10 ans.

 

 

Dispositions communes à tous ces dispositifs

 

  • La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'acquisition (en cas d'achat d'un logement neuf ou réhabilité) ou la date d'achèvement (en cas de construction d'un immeuble ou de transformation d'un local en logement) ou encore de sa réhabilitation (dispositif Robien ou Borloo).

 

b. Le prix de revient servant de base de calcul de l'amortissement s'entend :

-  en cas d'acquisition, du prix d'achat majoré des frais correspondants (honoraires du notaire, TVA, droits d'enregistrement…) ;

-  en cas de construction, du prix du terrain et du prix payé pour la construction du logement (prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires des ouvriers, charges sociales et autres frais généraux qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers) ;

-  en cas de transformation d'un local en logement, du prix d'acquisition du local et du coût des travaux de transformation (dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration), majorés des frais correspondants ;

-  en cas d'acquisition d'un immeuble inachevé, du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition et du prix des travaux d'achèvement de la construction ;

-  en cas d'acquisition de logements vétustes en vue de leur réhabilitation (dispositifs Robien ou Borloo), du prix d'acquisition du logement et du prix des travaux de réhabilitation majoré des frais afférents à ces opérations. Il est notamment tenu compte des prestations d'études, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation, ainsi que des frais liés à l'établissement, par les contrôleurs techniques ou techniciens de la construction agréés, des états descriptifs du logement avant et après les travaux et des attestations qu'ils doivent fournir.

 

c. La période d'amortissement débute le premier jour du mois de l'acquisition du logement (en cas d'achat d'immeuble neuf ou réhabilité), de son achèvement (en cas de construction ou d'acquisition d'immeuble inachevé ou en l'état futur d'achèvement) ou de l'achèvement des travaux (en cas de transformation d'un local en logement ou de réalisation de dépenses de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ou encore de réhabilitation de logements vétustes (dispositifs Robien ou Borloo).

 

d. L'option pour la déduction au titre de l'amortissement est irrévocable et définitive. Elle doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le contribuable ne peut solliciter le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement postérieurement à la date limite prévue pour le dépôt de la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle l'option doit être exercée.

 

e. L'option entraîne les conséquences suivantes pour le logement concerné :

-  si un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiquée une déduction au titre de l'amortissement « Périssol », le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté de 10 700 € à 15 300 €. En revanche, il reste fixé à 10 700 € dans le cadre des autres dispositifs ;

-  la réduction d'impôt pour investissement outre-mer n'est pas applicable pour ce logement.

 

f. Lorsque les obligations des dispositifs « Périssol », « Besson », « Robien » ou « Borloo » ne sont pas respectées, la déduction obtenue au titre de l'amortissement est réintégrée dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de l'engagement. L'imposition supplémentaire qui en résulte peut, dans certains cas, être calculée selon le système du quotient. Le non-respect des obligations du dispositif « Robien ZRR » ou « Borloo neuf » est également susceptible d'entraîner une reprise de la déduction pratiquée au titre de la déduction spécifique.

 

g. Toutes les indications relatives à ces logements doivent figurer sur la partie de la déclaration 2044 spéciale qui leur est réservée (rubriques 200 et 800 ou 110 selon que le propriétaire de l'immeuble est le déclarant lui-même ou la société dont le déclarant est associé). Les personnes qui, à la fois, sont propriétaires d'immeubles à raison desquels elles optent pour l'amortissement et perçoivent d'autres revenus fonciers ne doivent utiliser que cette déclaration spéciale pour l'ensemble de leurs propriétés.

Notre cabinet d’avocat fiscaliste peut vous assister.

Evaluer cet article : Note moyenne : 4.7 (11 votes)

Consultez les articles sur ce thème, qui peuvent vous intéresser :

Écrire un commentaire

Les commentaires ont pour vocation d'apporter des éclairages généraux sur certains points de l'article. Ils ne constituent en aucun cas un positionnement du cabinet sur votre situation spécifique.

Quelle est la première lettre du mot wxpw ? :