Comment répondre en 30 jours à une proposition de rectification fiscale ? (délais, sanctions art. 1729 CGI)
Avocat fiscaliste à Paris – 20 ans d’expertise en défense post-contrôle
Résumé
- Résident français = imposition mondiale (article 4 A CGI).
- Micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers bruts : abattement de 30 %, aucune déclaration 2044 à produire.
- Régime réel au-delà : déclaration 2047 + 2044 + crédit d’impôt étranger ligne 8TK.
- Avocat fiscaliste : aide au choix du régime, récupération des retenues étrangères, défense en cas de contrôle.
Quelles obligations fiscales pour des loyers étrangers perçus par un résident français ?
- Déclaration obligatoire via l’annexe 2047 : tout revenu locatif de source étrangère perçu par un résident fiscal français doit être déclaré, même si déjà taxé à l’étranger.
- Imposition en France : le revenu net foncier est soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), selon le régime choisi (micro-foncier ou réel).
- Crédit d’impôt pour éviter la double imposition : report sur la ligne 8TK de la déclaration 2042 ; il est égal au montant de l’impôt français dû sur ce revenu.
Comment remplir pas-à-pas le formulaire 2047 pour un appartement loué au Portugal ?
- Rubrique I du formulaire 2047 : indiquer le loyer brut perçu, converti en euros selon le taux BCE du jour de l’encaissement.
- Champ « Impôt payé à l’étranger » : préciser le montant de la retenue à la source portugaise.
- Choix du régime fiscal : si micro-foncier, reporter directement dans la déclaration 2042 case 4BE ; sinon, remplir également une 2044.
- Ligne 8TK : reporter le crédit d’impôt calculé pour éviter la double imposition.
- Pièces justificatives : conserver les preuves de paiement de l’impôt étranger, traduites en français, pendant 6 ans.
Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir pour mes loyers étrangers ?
Critère | Micro-foncier | Régime réel | Formulaire |
Seuil | <15 000€ brut | >15 000€ | 2042 (micro), 2044 (réel) |
Abattement | 30% automatique | Charges réelles déductibles | 2047 +2044 |
Plus-value | Identique | Identique | - |
Comment éviter la double imposition grâce au crédit d’impôt ligne 8TK et aux conventions fiscales ?
- Application des conventions fiscales bilatérales : la France prévoit un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur les loyers étrangers (méthode B), sauf dispositions spécifiques.
- Vérifier la retenue à la source étrangère : si elle dépasse le taux prévu par la convention, une demande de remboursement peut être formulée à l’étranger.
- Crédit d’impôt ligne 8TK : il permet de neutraliser l’imposition en France en l’ajustant à celle déjà payée à l’étranger, évitant ainsi une double taxation.
- Pièces à conserver : justificatifs de paiement d’impôt à l’étranger, attestation de résidence fiscale française (modèle OCDE 5000).
Pourquoi faire appel à un avocat fiscaliste pour vos loyers étrangers ?
- Choix du régime fiscal le plus favorable : analyse du seuil de 15 000 €, prise en compte des charges réelles, optimisation du déficit foncier.
- Conventions fiscales : vérification de l’application correcte des taux, assistance pour le remboursement d’un excédent de retenue à la source.
- Gestion des risques : anticipation des contrôles fiscaux, sécurisation des déclarations, réponse à la DGFIP.
- Stratégie patrimoniale : structuration via SCI, démembrement de propriété, gestion de l’impact IFI pour les biens à l’étranger.
FAQ
Pourquoi la France me taxe-t-elle alors que j’ai déjà payé un impôt local sur mes loyers étrangers ?
La France applique le principe d’imposition mondiale : tout résident fiscal français est imposable sur ses revenus mondiaux, y compris les loyers perçus à l’étranger. Toutefois, pour éviter la double imposition, un crédit d’impôt est généralement accordé, équivalent à l’impôt français sur ce revenu.
Ce crédit est à reporter ligne 8TK de la déclaration 2042. Il est essentiel de vérifier les conventions fiscales applicables pour connaître les taux maximaux de retenue à la source et les modalités d’évitement de la double imposition.
Comment remplir en ligne le formulaire 2047 pour des loyers perçus au Royaume-Uni ?
Vous devez déclarer les loyers bruts en euros, en utilisant le taux de conversion BCE du jour d’encaissement. Ces loyers doivent être inscrits dans la rubrique I du formulaire 2047. Si vous avez opté pour le micro-foncier, le total est à reporter case 4BE de la 2042. En cas de régime réel, la déclaration 2044 est nécessaire.
Mentionnez également la retenue britannique, puis calculez et reportez le crédit d’impôt ligne 8TK. Pensez à conserver tous les justificatifs de perception et d’imposition à l’étranger.
Quoi faire si j’ai oublié de déclarer des loyers étrangers des trois dernières années ?
Il est possible de régulariser spontanément votre situation via une déclaration rectificative. Vous devrez déposer les formulaires 2047 et 2042 pour chaque année concernée, et y intégrer les crédits d’impôt.
En cas d’oubli, l’administration peut appliquer un délai de reprise de 3 ans, voire 10 ans si le bien n’a jamais été déclaré. Un avocat fiscaliste peut vous accompagner pour limiter les sanctions (intérêts de retard, majorations) et sécuriser la démarche.
Glossaire
- Micro-foncier : régime simplifié de déclaration avec abattement de 30 %, applicable si loyers bruts ≤ 15 000 €.
- 2047 : formulaire utilisé pour déclarer des revenus de source étrangère (dont loyers).
- 8TK : ligne de la déclaration 2042 permettant de reporter un crédit d’impôt pour éviter la double imposition.
- Abattement 30 % : réduction automatique du revenu foncier imposable sous le régime micro.
Check-list « 5 réflexes pour déclarer un loyer à l’étranger »
- Convertir les loyers bruts en euros au taux BCE du jour d’encaissement.
- Vérifier si le seuil de 15 000 € est dépassé pour choisir le bon régime.
- Compléter le formulaire 2047, et éventuellement la 2044.
- Reporter les montants sur la 2042, lignes 4BE/4BA + 8TK.
- Conserver quittances de loyer et attestations fiscales étrangères pendant 6 ans.
Pour aller plus loin
BOFiP RFPI-DECLA-10
Ce bulletin officiel précise les obligations déclaratives des revenus fonciers étrangers pour les résidents fiscaux français.
Il détaille les modalités de déclaration via les formulaires 2047 et 2044, les règles de conversion en euros selon le taux BCE, les justificatifs à conserver, ainsi que l’imputation du crédit d’impôt ligne 8TK.
Conventions fiscales type OCDE
Les conventions signées par la France prévoient en général que les loyers sont imposables dans le pays de situation de l’immeuble, avec octroi d’un crédit d’impôt en France. Le taux de retenue à la source maximum varie selon les États (ex. : 15 % au Portugal, 20 % en Espagne).
La lecture précise de chaque convention est essentielle pour éviter toute double imposition ou retenue excessive.
Jurisprudence CE 2024 sur les travaux déductibles à l’étranger
Dans une décision récente, le Conseil d’État a validé la déduction de dépenses de réparation et d’entretien engagées sur un bien immobilier situé hors de France.
À condition de fournir des justificatifs précis et traduits (factures, contrats), ces charges peuvent être prises en compte dans le régime réel, comme pour un bien situé en France.