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Inmueble en el extranjero
Por Maître Marc Uzan, abogado fiscalista en París
Inmueble en el extranjero: alquiler, venta, IFI y sucesión
Abogado fiscalista del Colegio de Abogados de París desde 2008 – práctica exclusiva del derecho tributario, en particular los inmuebles en el extranjero
Resumen
- Residente fiscal en Francia ⇒ tributación de las rentas mundiales, en principio (artículo 4 A del CGI), sin perjuicio de los convenios fiscales
- IFI adeudado cuando el patrimonio inmobiliario neto imponible supera 1,3 M € a 1 de enero (artículo 964 del CGI)
- Alquileres extranjeros: formularios 2047, 2042 y 2044; según el convenio, crédito fiscal (casilla 8TK) o exención con tipo efectivo
- Abogado fiscalista: ayuda a evitar la doble imposición, analiza la plusvalía y defiende en caso de inspección
¿Qué obligaciones fiscales se aplican a un residente en Francia propietario de un inmueble situado en el extranjero?
- Los alquileres extranjeros tributan, en principio, en Francia: un residente fiscal en Francia declara, en principio, las rentas de alquiler percibidas en el extranjero; según el convenio fiscal, están sujetas a la escala progresiva del impuesto sobre la renta con un crédito fiscal, o exentas pero computadas para el tipo efectivo. También pueden adeudarse cotizaciones sociales (17,2 % para las rentas inmobiliarias), según la situación.
- En principio, es necesaria una declaración anexa: según el régimen aplicable, se trata del formulario 2044 (régimen real) o de la casilla 4BE de la declaración 2042 (micro-foncier, si los alquileres brutos no superan 15 000 €). Esta elección tiene efectos directos en la tributación.
- El patrimonio inmobiliario mundial entra, en principio, en el IFI: si el valor neto imponible del conjunto de los inmuebles (incluidos los mantenidos en el extranjero) supera 1,3 millones de euros a 1 de enero, se aplica el IFI, tras deducir las deudas admitidas. Durante cinco años, los nuevos residentes pueden, con condiciones, no tributar por sus inmuebles situados fuera de Francia (artículo 964 del CGI).
- La plusvalía de reventa tributa, en principio, en Francia: al 19 % (impuesto sobre la renta) y al 17,2 % (cotizaciones sociales), con reducciones por tiempo de tenencia (exención del impuesto sobre la renta tras 22 años y de las cotizaciones sociales tras 30 años) y, en su caso, un impuesto sobre las plusvalías elevadas; según el convenio, un crédito fiscal puede evitar la doble imposición.
¿Cómo declarar un alquiler o una plusvalía procedente de un inmueble situado en el extranjero?
- Formulario 2047: es, en principio, el primer paso. Este formulario permite detallar las rentas percibidas en el extranjero, país por país.
- Formulario 2044 o casilla 4BE de la 2042: la renta inmobiliaria se declara después mediante el formulario 2044 (régimen real) o, en el régimen micro-foncier, en la casilla 4BE. La elección del régimen depende, en particular, del nivel de los gastos.
- Casilla 8TK: cuando el convenio prevé un crédito igual al impuesto francés, también se indica en ella el importe de los alquileres extranjeros, para evitar la doble imposición. Puede solicitarse la justificación del impuesto pagado en el extranjero.
- Plusvalía de venta: el formulario 2048-IMM se presenta, en principio, junto con el pago del impuesto, en el mes siguiente a la venta del inmueble. Sirve para calcular el impuesto adeudado sobre la plusvalía según el tiempo de tenencia y las reducciones.
- Justificantes: es prudente conservar los contratos, recibos de alquiler, escrituras, traducciones y pruebas de pago, que pueden ser determinantes en caso de inspección.
| Impuesto | Formulario | Tipo aplicable | Particularidad |
|---|---|---|---|
| Rendimientos de alquiler | 2047 + 2044 o 2042 | Escala del IR + 17,2 % | Según el convenio: crédito fiscal (8TK) o exención con tipo efectivo |
| Plusvalía | 2048-IMM | 19 % + 17,2 % | Reducción progresiva tras 5 años |
| IFI | Declaración del IFI | Del 0,5 % al 1,5 % | Umbral: 1,3 M € de patrimonio inmobiliario neto mundial |
¿Cómo evitar la doble imposición de un inmueble situado en el extranjero?
- El convenio fiscal entre Francia y el país de que se trate: reparte el derecho de gravar entre los Estados. En general, el artículo dedicado a las rentas inmobiliarias y el relativo a la eliminación de la doble imposición precisan el método aplicable en Francia (exención o crédito fiscal).
- Crédito fiscal igual al impuesto francés: numerosos convenios prevén que Francia conceda un crédito igual al impuesto francés correspondiente, aunque el impuesto extranjero sea inferior; este mecanismo neutraliza entonces el impuesto francés sobre esas rentas.
- Justificación del impuesto pagado en el extranjero: puede ser muy útil conservar los avisos de liquidación extranjeros, recibos, extractos o certificados, acompañados, si es necesario, de una traducción. Estos documentos permiten probar el pago efectivo.
¿Cuáles son las reglas del IFI para un inmueble situado en el extranjero y cómo optimizar la base imponible?
- Los bienes situados fuera de Francia están, en principio, sujetos al IFI: Segundas residencias, casas de vacaciones o viviendas desocupadas en el extranjero se integran, salvo excepciones (convenios fiscales, regímenes particulares), en el patrimonio imponible de un residente fiscal en Francia.
- Los bienes profesionales pueden quedar exentos: Si el bien se utiliza en el marco de una actividad profesional ejercida con carácter principal (p. ej., alquiler amueblado profesional, LMP), puede excluirse de la base del IFI. Ello supone una actividad real, duradera y declarada.
- Los inmuebles mantenidos a través de una sociedad se tienen en cuenta, en principio: la fracción del valor de las participaciones representativa de los inmuebles, incluso mantenidos por una estructura interpuesta (sociedad civil, sociedad extranjera), entra, en principio, en la base del IFI, según normas precisas.
- Solo determinadas deudas son deducibles: por ejemplo, los préstamos destinados a la adquisición o a las obras de los inmuebles imponibles, con condiciones y dentro de ciertos límites. En principio, las deudas deben estar justificadas y referirse a los bienes imponibles.
- Organización del patrimonio: según los casos, determinadas opciones (desmembramiento de la propiedad, modalidades de financiación, tenencia a través de una sociedad) pueden incidir en el IFI; requieren un estudio personalizado, en particular a la luz de las normas antiabuso.
Lo que veo en mis expedientes
En cuanto al IFI, la situación que encuentro con más frecuencia es una infravaloración de los bienes situados en el extranjero. Se repiten dos errores: tomar un valor catastral en lugar del valor de mercado (el valor venal, que es el que en principio toma en cuenta el IFI) y olvidar imputar al IFI el impuesto sobre el patrimonio que se haya podido pagar en el extranjero por esos bienes, lo que en principio permite el artículo 980 del CGI, dentro de ciertos límites.
En caso de venta, lo que más a menudo plantea dificultades es el plazo: cuando la plusvalía tributa en Francia, la declaración n.º 2048-IMM se presenta, en principio, en el mes siguiente a la venta, un plazo muy corto. Por último, los alquileres se suman a menudo a otras rentas y bienes mantenidos en el extranjero, con importantes intereses en juego (véase la página alquileres extranjeros).
¿Por qué recurrir a un abogado fiscalista para gestionar la fiscalidad de un inmueble situado en el extranjero?
- Auditoría fiscal personalizada: un abogado analiza los convenios fiscales aplicables, simula el crédito fiscal e identifica los posibles riesgos u omisiones, para asegurar su situación de antemano.
- Transmisión y plusvalía: según los casos (donación antes de la venta, tenencia a través de una sociedad, regímenes particulares), el abogado analiza las consecuencias fiscales francesas sobre la plusvalía y el IFI.
- Expediente en caso de inspección fiscal: en caso de omisión, la administración puede, en principio, remontarse 3 años para el impuesto sobre la renta y hasta 6 años para el IFI. El abogado reúne las pruebas, redacta las respuestas y le acompaña en cada etapa.
- Coordinación: el abogado puede comunicarse, sobre los aspectos fiscales franceses del expediente, con los demás intervinientes (notario, asesor local).
FAQ
¿Por qué Francia grava mis alquileres extranjeros si ya pago el impuesto local?
Como residente fiscal en Francia, tributa, en principio, por el conjunto de sus rentas mundiales (artículo 4 A del CGI), incluidos los alquileres percibidos en el extranjero, sin perjuicio de los convenios fiscales.
Para evitar una doble imposición, numerosos convenios prevén un crédito fiscal igual al impuesto francés: la fiscalidad francesa se aplica entonces, pero queda neutralizada por ese crédito. Otros prevén una exención en Francia con cómputo para el tipo efectivo. En ambos casos, estas rentas se declaran, en principio, y puede ser útil poder justificar el pago del impuesto en el extranjero.
¿Cómo cumplimentar paso a paso el formulario 2044 para declarar un apartamento alquilado en España?
En principio, los alquileres percibidos en España se declaran primero en el formulario 2047, con el país, los importes brutos y el impuesto local pagado. En el régimen real, la renta inmobiliaria neta se determina después en el formulario 2044 (deducción de los gastos: intereses de préstamo, obras, seguro, etc.).
Cuando el convenio prevé un crédito igual al impuesto francés, el importe de los alquileres afectados se indica, en principio, en la casilla 8TK de la declaración 2042 C. Es útil conservar todos los justificantes de estas operaciones.
¿Qué hacer si olvidé incluir mi inmueble extranjero en mi declaración del IFI de los tres últimos años?
En caso de omisión, la Administración puede practicar una regularización fiscal que puede remontarse hasta 6 años para el IFI (artículo L186 del LPF), con intereses y recargos. Antes de cualquier trámite, es recomendable consultar a un abogado para analizar su situación: según los casos, una regularización mediante declaración rectificativa, acompañada de una carta explicativa, puede ser una solución adecuada.
La intervención de un abogado fiscalista permite asegurar el trámite, calcular con precisión los importes adeudados y negociar, si es posible, una reducción de las sanciones. Según los casos, actuar de forma proactiva puede ser preferible a esperar a una inspección o a un requerimiento de información de la administración: es uno de los puntos que conviene examinar con su abogado.
Glosario y checklist
- IFI: impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (impôt sur la fortune immobilière)
- Micro-foncier: régimen simplificado para alquileres brutos ≤ 15 000 € al año
- Crédito fiscal: importe que se deduce del impuesto francés para evitar la doble imposición, según el convenio
- Valor venal: valoración del bien a 1 de enero del año
Lista de control: 5 puntos que comprobar
- Análisis de su situación por un abogado
- Alquileres brutos y justificantes reunidos
- Formularios 2047, 2044 o 2042 cumplimentados, según el caso
- Importe de los alquileres extranjeros trasladado a la casilla 8TK, si el convenio prevé este crédito
- Posible inclusión del inmueble en el IFI (patrimonio inmobiliario neto superior a 1,3 M €)
Para saber más
- Artículo 4 A CGI (tributación de los residentes por su renta mundial)
- Artículo 964 y siguientes CGI (definición, umbrales y cálculo del IFI)
- BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40 (deducibilidad de las deudas)
- Artículos 150 U y siguientes del CGI: plusvalías inmobiliarias de los particulares; formulario 2048-IMM.
