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Imóvel no estrangeiro
Por Maître Marc Uzan, advogado fiscalista em Paris
Imóvel no estrangeiro: arrendamento, venda, IFI e sucessão
Advogado fiscalista inscrito na Ordem dos Advogados de Paris desde 2008 – prática exclusiva do direito fiscal, incluindo os imóveis no estrangeiro
Resumo
- Residente fiscal em França ⇒ tributação dos rendimentos mundiais, em princípio (artigo 4 A do CGI), sem prejuízo das convenções fiscais
- IFI devido quando o património imobiliário líquido tributável excede 1,3 M € a 1 de janeiro (artigo 964 do CGI)
- Rendas estrangeiras: formulários 2047, 2042 e 2044; consoante a convenção, crédito de imposto (campo 8TK) ou isenção com taxa efetiva
- Advogado fiscalista: ajuda a evitar a dupla tributação, analisa a mais-valia e defende em caso de inspeção
Que obrigações fiscais se aplicam a um residente em França proprietário de um imóvel situado no estrangeiro?
- As rendas estrangeiras são, em princípio, tributáveis em França: um residente fiscal em França declara, em princípio, os rendimentos de arrendamento auferidos no estrangeiro; consoante a convenção fiscal, estão sujeitos à tabela progressiva do imposto sobre o rendimento com um crédito de imposto, ou isentos mas tidos em conta para a taxa efetiva. Podem também ser devidas contribuições sociais (17,2 % para os rendimentos prediais), consoante a situação.
- Em princípio, é necessária uma declaração anexa: consoante o regime aplicável, trata-se do formulário 2044 (regime real) ou do campo 4BE da declaração 2042 (micro-foncier, se as rendas brutas não excederem 15 000 €). Esta escolha tem efeitos diretos na tributação.
- O património imobiliário mundial entra, em princípio, no IFI: se o valor líquido tributável do conjunto dos imóveis (incluindo os detidos no estrangeiro) exceder 1,3 milhões de euros a 1 de janeiro, aplica-se o IFI, após dedução das dívidas admitidas. Durante cinco anos, os novos residentes podem, sob condições, não ser tributados sobre os imóveis situados fora de França (artigo 964 do CGI).
- A mais-valia de revenda é, em princípio, tributável em França: à taxa de 19 % (imposto sobre o rendimento) e de 17,2 % (contribuições sociais), com reduções pelo tempo de detenção (isenção de imposto sobre o rendimento após 22 anos e de contribuições sociais após 30 anos) e, se for caso disso, uma taxa sobre as mais-valias elevadas; consoante a convenção, um crédito de imposto pode evitar a dupla tributação.
Como declarar uma renda ou uma mais-valia proveniente de um imóvel no estrangeiro?
- Formulário 2047: é, em princípio, o primeiro passo. Este formulário permite detalhar os rendimentos auferidos no estrangeiro, país a país.
- Formulário 2044 ou campo 4BE da 2042: o rendimento predial é depois declarado através do formulário 2044 (regime real) ou, no regime micro-foncier, no campo 4BE. A escolha do regime depende, nomeadamente, do nível dos encargos.
- Campo 8TK: quando a convenção prevê um crédito igual ao imposto francês, nele é também indicado o montante das rendas estrangeiras, para evitar a dupla tributação. Pode ser pedida a justificação do imposto pago no estrangeiro.
- Mais-valia de venda: o formulário 2048-IMM é, em princípio, entregue, com o pagamento do imposto, no mês seguinte à venda do imóvel. Serve para calcular o imposto devido sobre a mais-valia consoante o tempo de detenção e as reduções.
- Comprovativos: é prudente conservar os contratos, recibos de renda, escrituras, traduções e comprovativos de pagamento, que podem ser determinantes em caso de inspeção.
| Imposto | Formulário | Taxa aplicável | Particularidade |
|---|---|---|---|
| Rendimentos de arrendamento | 2047 + 2044 ou 2042 | Tabela progressiva do IR + 17,2 % | Consoante a convenção: crédito de imposto (8TK) ou isenção com taxa efetiva |
| Mais-valia | 2048-IMM | 19 % + 17,2 % | Abatimento progressivo após 5 anos |
| IFI | Declaração de IFI | 0,5 % a 1,5 % | Limiar: 1,3 M € de património imobiliário líquido mundial |
Como evitar a dupla tributação de um imóvel situado no estrangeiro?
- A convenção fiscal entre a França e o país em causa: reparte o direito de tributar entre os Estados. Em geral, o artigo dedicado aos rendimentos imobiliários e o relativo à eliminação da dupla tributação precisam o método aplicável em França (isenção ou crédito de imposto).
- Crédito de imposto igual ao imposto francês: numerosas convenções preveem que a França conceda um crédito igual ao imposto francês correspondente, mesmo que o imposto estrangeiro seja inferior; este mecanismo neutraliza então o imposto francês sobre esses rendimentos.
- Justificação do imposto pago no estrangeiro: pode ser muito útil conservar os avisos de liquidação estrangeiros, recibos, extratos ou certificados, acompanhados, se necessário, de uma tradução. Estes documentos permitem provar o pagamento efetivo.
Quais são as regras do IFI para um imóvel no estrangeiro e como otimizar a matéria coletável?
- Os imóveis situados fora de França estão, em princípio, sujeitos ao IFI: residências secundárias, casas de férias ou habitações devolutas no estrangeiro são, salvo exceções (convenções fiscais, regimes especiais), integradas no património tributável de um residente fiscal em França.
- Os bens profissionais podem ser isentos: se o imóvel for utilizado no âmbito de uma atividade profissional exercida a título principal (p. ex., arrendamento mobilado profissional – location meublée professionnelle, LMP), pode ser excluído da matéria coletável do IFI. Isto pressupõe uma atividade real, duradoura e declarada.
- Os imóveis detidos através de uma sociedade são, em princípio, tidos em conta: a fração do valor das participações representativa dos imóveis, mesmo detidos por uma estrutura interposta (sociedade civil, sociedade estrangeira), entra, em princípio, na base do IFI, segundo regras precisas.
- Só certas dívidas são dedutíveis: por exemplo, os empréstimos afetos à aquisição ou às obras dos imóveis tributáveis, sob condições e dentro de certos limites. Em princípio, as dívidas devem estar justificadas e respeitar aos bens tributáveis.
- Organização do património: consoante os casos, certas opções (desmembramento da propriedade, modalidades de financiamento, detenção através de uma sociedade) podem ter incidência no IFI; exigem um estudo personalizado, nomeadamente à luz das regras antiabuso.
O que vejo nos meus processos
Para efeitos do IFI, a situação que encontro com mais frequência é uma subavaliação dos bens situados no estrangeiro. Repetem-se dois erros: utilizar um valor cadastral em vez do valor de mercado (o valor venal, que é, em princípio, o considerado para o IFI), e esquecer-se de imputar ao IFI o imposto sobre a fortuna eventualmente pago no estrangeiro sobre esses bens, o que o artigo 980 do CGI permite, em princípio, dentro de certos limites.
Em caso de venda, é o prazo que levanta dificuldades com mais frequência: quando a mais-valia é tributável em França, a declaração n.º 2048-IMM é, em princípio, entregue no mês seguinte à venda, um prazo muito curto. As rendas, por fim, somam-se muitas vezes a outros rendimentos e bens detidos no estrangeiro, com montantes importantes em jogo (ver a página rendas estrangeiras).
Porquê recorrer a um advogado fiscalista para gerir a tributação de um imóvel no estrangeiro?
- Auditoria fiscal personalizada: um advogado analisa as convenções fiscais aplicáveis, simula o crédito de imposto e identifica os eventuais riscos ou omissões, para proteger a sua situação antecipadamente.
- Transmissão e mais-valia: consoante os casos (doação antes da venda, detenção através de uma sociedade, regimes particulares), o advogado analisa as consequências fiscais francesas sobre a mais-valia e o IFI.
- Processo em caso de inspeção tributária: em caso de omissão, a administração pode, em princípio, recuar 3 anos para o imposto sobre o rendimento e até 6 anos para o IFI. O advogado reúne as provas, redige as respostas e acompanha-o em cada etapa.
- Coordenação: o advogado pode trocar informações, sobre os aspetos fiscais franceses do processo, com os outros intervenientes (notário, consultor local).
Perguntas frequentes
Porque é que a França tributa as minhas rendas estrangeiras se já pago o imposto local?
Enquanto residente fiscal em França, é, em princípio, tributável sobre o conjunto dos seus rendimentos mundiais (artigo 4 A do CGI), incluindo as rendas auferidas no estrangeiro, sem prejuízo das convenções fiscais.
Para evitar uma dupla tributação, numerosas convenções preveem um crédito de imposto igual ao imposto francês: a fiscalidade francesa aplica-se então, mas é neutralizada por esse crédito. Outras preveem uma isenção em França com cômputo para a taxa efetiva. Em ambos os casos, estes rendimentos devem, em princípio, ser declarados, e pode ser útil poder justificar o pagamento do imposto no estrangeiro.
Como preencher passo a passo o formulário 2044 para declarar um apartamento arrendado em Espanha?
Em princípio, as rendas auferidas em Espanha são primeiro declaradas no formulário 2047, com o país, os montantes brutos e o imposto local pago. No regime real, o rendimento predial líquido é depois determinado no formulário 2044 (dedução dos encargos: juros de empréstimo, obras, seguro, etc.).
Quando a convenção prevê um crédito igual ao imposto francês, o montante das rendas em causa é, em princípio, indicado no campo 8TK da declaração 2042 C. É útil conservar todos os comprovativos destas operações.
O que fazer se me esqueci de incluir o meu imóvel no estrangeiro na declaração de IFI dos últimos três anos?
Em caso de omissão, a administração fiscal pode proceder a uma correção fiscal (redressement fiscal) que pode abranger até 6 anos para o IFI (artigo L186 do LPF), com juros e agravamentos. Antes de qualquer diligência, é recomendável consultar um advogado para analisar a sua situação: consoante os casos, uma regularização através de uma declaração de substituição, acompanhada de uma carta explicativa, pode ser uma solução adequada.
A intervenção de um advogado fiscalista permite dar segurança ao procedimento, calcular com precisão os montantes devidos e negociar, se possível, uma redução das penalidades. Consoante os casos, agir de forma proativa pode ser preferível a esperar por uma inspeção ou por um pedido de informações da Administração Fiscal: é um dos pontos a analisar com o seu advogado.
Glossário e lista de verificação
- IFI: imposto sobre a fortuna imobiliária (impôt sur la fortune immobilière)
- Micro-foncier: regime simplificado para rendas brutas ≤ 15 000 € por ano
- Crédito de imposto: montante deduzido do imposto francês para evitar a dupla tributação, consoante a convenção
- Valor venal: avaliação do imóvel em 1 de janeiro do ano
Lista de verificação: 5 pontos a verificar
- Análise da sua situação por um advogado
- Rendas brutas e comprovativos reunidos
- Formulários 2047, 2044 ou 2042 preenchidos, consoante o caso
- Montante das rendas estrangeiras transposto para o campo 8TK, se a convenção previr esse crédito
- Eventual inclusão do imóvel no IFI (património imobiliário líquido superior a 1,3 M €)
Para saber mais
- Artigo 4 A do CGI (tributação dos residentes sobre o rendimento mundial)
- Artigo 964 e seguintes do CGI (definição, limiares e cálculo do IFI)
- BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40 (Boletim Oficial das Finanças Públicas – Bulletin officiel des Finances publiques; dedutibilidade das dívidas)
- Artigos 150 U e seguintes do CGI: mais-valias imobiliárias dos particulares; formulário 2048-IMM.
