Alquileres en el extranjero

Por Maître Marc Uzan, abogado fiscalista en París

¿Cómo declarar y optimizar la fiscalidad de mis alquileres extranjeros?

Formulario 2047, régimen micro-foncier de 15 000 €, crédito fiscal 8TK

Abogado fiscalista del Colegio de Abogados de París desde 2008 – práctica exclusiva del derecho tributario, en particular los inmuebles en el extranjero

Resumen

Un residente fiscal en Francia tributa, en principio, por sus alquileres extranjeros (artículo 4 A del CGI), sin perjuicio de los convenios fiscales
Régimen micro-foncier hasta 15 000 € de alquileres: reducción del 30 %, sin formulario 2044
Por encima: régimen real (formulario 2044); según el convenio, crédito fiscal (casilla 8TK) o exención con tipo efectivo
Abogado fiscalista: elección entre régimen micro y real, aplicación de los convenios fiscales, defensa en caso de inspección de la DGFiP

¿Qué obligaciones fiscales tiene un residente en Francia que percibe alquileres en el extranjero?

Declaración mediante el formulario 2047: los alquileres de fuente extranjera deben, en principio, declararse en el anexo 2047, apartado I «Revenus fonciers de source étrangère» (rendimientos inmobiliarios de fuente extranjera).
Traslado a la declaración principal: en el régimen micro-foncier, los alquileres brutos se trasladan, en principio, a la casilla 4BE de la declaración 2042; en el régimen real, la renta neta se determina en la declaración 2044.
Cotizaciones sociales: las rentas inmobiliarias están sujetas, en principio, a las cotizaciones sociales del 17,2 % (tipo no afectado por la subida de 2026), sin perjuicio del convenio fiscal; las personas afiliadas a un régimen de seguridad social de otro Estado de la Unión Europea, del EEE o de Suiza solo están sujetas, en principio, a la contribución de solidaridad del 7,5 %.
Crédito fiscal en la línea 8TK: cuando el convenio prevé un crédito igual al impuesto francés, los alquileres también se trasladan a la casilla 8TK; el crédito corresponde entonces al impuesto francés relativo a esas rentas.

¿Cómo cumplimentar paso a paso el formulario 2047 para un piso alquilado en España?

Apartado I – alquileres extranjeros: los alquileres brutos percibidos durante el año se indican, en principio, en euros, según el tipo de cambio del BCE del día del cobro.
Columna «impuesto pagado en el extranjero»: en ella figura, en principio, el importe del impuesto pagado en España.
Traslado a la declaración 2044 o 2042: los alquileres se trasladan después a la declaración 2044 (régimen real) o, en el régimen micro-foncier, a la casilla 4BE de la declaración 2042.
Casilla 8TK: el importe que se traslada es el de las rentas inmobiliarias afectadas (y no el del impuesto español); el crédito corresponde, en principio, al impuesto francés sobre esas rentas.
Justificantes: es prudente conservar los justificantes del impuesto pagado en España, con una traducción si fuera necesario.

Cada convenio tiene su método: para un piso en Portugal, por ejemplo, el convenio franco-portugués exime los alquileres del impuesto francés sobre la renta (artículo 24); solo se tienen en cuenta para el tipo efectivo, en la casilla 4EA (régimen real) o 4EB (micro-foncier) de la declaración de la renta, sin formulario 2047 ni casilla 8TK.

Régimen micro-foncier o régimen real: ¿qué régimen elegir para mis alquileres en el extranjero?

Criterio	Micro-foncier	Régimen real	Formulario
Umbral	Alquileres brutos ≤ 15 000 € al año	Por encima de 15 000 €, o por opción	2047 y después 2042 (micro) o 2044 (real)
Reducción	30 % automática	Deducción de los gastos reales	—
Plusvalía	Régimen de plusvalías inmobiliarias	Régimen de plusvalías inmobiliarias	2048-IMM

¿Cómo evitar la doble imposición gracias al crédito fiscal de la línea 8TK y a los convenios fiscales?

Convenios fiscales bilaterales: determinan el método aplicado en Francia, es decir, la exención (a menudo aplicando el tipo efectivo) o el crédito fiscal igual al impuesto francés.
Crédito fiscal igual al impuesto francés: cuando el convenio lo prevé, Francia concede un crédito por un importe equivalente al impuesto francés sobre el rendimiento declarado.
Justificantes: en principio, el aviso de retención extranjera debe adjuntarse o conservarse, en particular para la línea 8TK de la declaración.

Lo que veo en mis expedientes

En mis expedientes, los alquileres extranjeros suelen sumarse a otras rentas y bienes en el extranjero, con importes elevados en juego. Los convenios fiscales permiten evitar la doble imposición y a menudo ofrecen optimizaciones. Pero la administración conoce mal estas normas y tiende a denegar lo que está mal presentado: un expediente claro y justificado desde el principio permite responder con sencillez a sus posibles preguntas.

Los alquileres son, junto con los dividendos, los intereses y las plusvalías, las rentas extranjeras que encuentro con más frecuencia. Ilustran bien el error más frecuente en esta materia: confundir el crédito fiscal y la exención con tipo efectivo, y aplicar un método distinto del que prevé el convenio. En cuanto al IFI, observo también infravaloraciones de los bienes situados en el extranjero, en particular cuando se toma el valor catastral en lugar del valor de mercado.

¿Por qué recurrir a un abogado fiscalista para sus alquileres en el extranjero?

Elección estratégica entre el régimen micro-foncier y el régimen real: el abogado simula ambas opciones, tiene en cuenta los gastos reales (obras, gastos, intereses) y valora las ventajas a largo plazo (p. ej., déficit compensable durante 10 años).
Convenios fiscales: identifica el convenio aplicable y el método aplicado en Francia (exención o crédito fiscal igual al impuesto francés).
Preparación para las inspecciones fiscales: analiza los riesgos vinculados a la falta de declaración de las rentas de un inmueble extranjero.
Organización patrimonial: tenencia a través de una sociedad, desmembramiento de la propiedad, impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI): el abogado analiza las consecuencias fiscales francesas de cada opción.

FAQ

¿Por qué Francia me grava si ya he pagado un impuesto local sobre mis alquileres en el extranjero?

Como residente fiscal en Francia, tributa, en principio, por sus rentas mundiales, incluidas las procedentes de un inmueble alquilado en el extranjero. Aunque el país donde se sitúa el inmueble ya haya gravado sus alquileres, Francia también puede gravar esas rentas, según el convenio fiscal aplicable.

Para evitar la doble imposición, el convenio prevé, en principio, bien un crédito fiscal en Francia (a menudo igual al impuesto francés, casilla 8TK), bien una exención en Francia con cómputo para el tipo efectivo; es útil cumplimentar bien el formulario 2047 y conservar los justificantes.

¿Cómo cumplimentar en línea el formulario 2047 para alquileres percibidos en el Reino Unido?

En principio, en la versión en línea de la declaración, el anexo 2047 incluye un apartado «Revenus fonciers de source étrangère», en el que se introducen el importe bruto de los alquileres percibidos, convertido al tipo de cambio del BCE, y, en su caso, el impuesto retenido localmente. A continuación, el resultado neto se traslada a la declaración 2044 (régimen real) o a la 2042 (régimen micro-foncier).

Por último, cuando el convenio prevé un crédito igual al impuesto francés, los alquileres se trasladan, en principio, a la casilla 8TK; es útil conservar los avisos de liquidación extranjeros.

¿Qué hacer si olvidé declarar alquileres percibidos en el extranjero durante los tres últimos años?

Antes de cualquier trámite, es recomendable consultar a un abogado para analizar su situación: según los casos, la presentación de declaraciones rectificativas de los ejercicios afectados, incluidos los anexos 2047 y 2044, en su caso, puede ser una solución adecuada. Una regularización espontánea antes de cualquier inspección puede, en algunos casos, limitar las sanciones, que pueden alcanzar entre el 40 % y el 80 % en caso de incumplimiento deliberado o de maniobras fraudulentas. También puede ser útil reconstituir los justificantes que falten (recibos, pruebas de pago).

Se recomienda la asistencia de un abogado fiscalista para supervisar el procedimiento, preparar un expediente completo y limitar las consecuencias fiscales.

Glosario

Micro-foncier: régimen simplificado para declarar alquileres brutos inferiores o iguales a 15 000 € anuales. Permite aplicar una reducción automática del 30 % sin detallar los gastos.
Formulario 2047: anexo en principio necesario para las rentas de fuente extranjera, que debe cumplimentarse antes de la declaración principal (2042 o 2044).
Crédito fiscal de la línea 8TK: permite evitar la doble imposición neutralizando el impuesto francés sobre las rentas que ya han tributado en el extranjero.
Reducción del 30 %: deducción automática aplicable en el régimen micro-foncier, sin justificantes, sea cual sea el país en el que se encuentre el bien.

Lista de control: 6 puntos para declarar un alquiler extranjero

Análisis de su situación por un abogado.
Justificantes locales (avisos de liquidación, recibos, pruebas de pago).
Importes brutos convertidos en euros, en principio al tipo del día del cobro.
Elección entre micro-foncier y régimen real, que conviene hacer con su abogado según el importe de los alquileres y de los gastos.
Formulario 2047 y después la 2042 (micro) o la 2044 (real).
Casilla 8TK o casillas 4EA / 4EB, según el método previsto por el convenio.

Para profundizar

Convenios fiscales internacionales (modelo de la OCDE)
La mayoría de los convenios fiscales celebrados por Francia atribuyen la tributación de los alquileres al Estado en el que está situado el inmueble.
En la práctica:

o bien Francia exime este rendimiento (a menudo aplicando el tipo efectivo al resto de las rentas),
o bien concede un crédito fiscal igual al impuesto francés (casilla 8TK).
Un abogado puede ayudarle a interpretar las cláusulas específicas según el país de su inversión.

Artículos para profundizar

Opiniones de clientes

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Citas en francés o en inglés, en el despacho (París, distrito 9) o por videollamada.

Marc Uzan, Abogado Fiscalista

Maître Marc Uzan es abogado fiscalista del Colegio de Abogados de París desde 2008 y ejerce en materia fiscal desde 2005.

Atiende a sus clientes y trabaja en francés y en inglés; figura en la lista de abogados de habla inglesa de la Embajada de Estados Unidos en París.

Es titular de un Máster en Fiscalidad por la Universidad París XII, diplomado por la ESSEC y titular del DSCG (diploma superior francés de contabilidad y gestión).

Antes de fundar su propio despacho, trabajó en grandes despachos de abogados internacionales.

Asesora a particulares y empresas en materia de sucesiones internacionales, fiscalidad internacional, inspecciones fiscales, cuentas en el extranjero, regreso a Francia (régimen de impatriados), salida de Francia (expatriación fiscal), contencioso tributario, negociación con la administración tributaria, recursos ante los tribunales, RSU, stock options y atribuciones gratuitas de acciones, inmuebles en el extranjero, rentas extranjeras, declaraciones fiscales, impuestos locales y planificación fiscal.

Ha gestionado más de 300 inspecciones fiscales, más de 250 procedimientos de cuentas en el extranjero y más de 200 recursos ante los tribunales tributarios.