¿Es usted titular de un inmueble en el extranjero (piso, casa o participaciones en una sociedad comparable a una SCI francesa) y lo alquila? Si es residente fiscal en Francia, en principio los alquileres también deben declararse en Francia.
Esta obligación es poco conocida, y mis clientes a menudo se sorprenden de tener que declarar también sus rentas inmobiliarias extranjeras en Francia, cuando ya las declaran en el país del inmueble.
Declarar no significa necesariamente pagar: en algunos casos, el convenio fiscal celebrado entre Francia y el país del inmueble puede evitar que estas rentas tributen por segunda vez en Francia, lo que solo un análisis de la situación por un abogado permite confirmar o descartar. No obstante, pueden aumentar el tipo impositivo de las demás rentas del hogar (regla del tipo efectivo).
En resumen
- Un residente fiscal en Francia declara, en principio, cada año sus rentas inmobiliarias extranjeras.
- Sin convenio fiscal, tributan, en principio, en Francia como rentas inmobiliarias francesas, con riesgo de doble imposición.
- Con convenio, pueden, en algunos casos, no tributar en Francia (a verificar por un abogado), pero aun así se declaran, en casillas diferentes según el método previsto: casillas 4EA o 4EB en caso de exención con tipo efectivo; formulario 2047, casillas 4BK o 4BL y 8TK en caso de crédito fiscal igual al impuesto francés.
- Las cuentas bancarias abiertas en el extranjero también se declaran, en principio, en el formulario 3916-3916-bis.
Índice
- Las rentas inmobiliarias extranjeras se declaran, en principio, en Francia
- Caso 1: el país del inmueble no tiene convenio fiscal con Francia
- Caso 2: el país del inmueble tiene un convenio fiscal con Francia
- Rentas extranjeras y cuentas bancarias en el extranjero
- ¿Y en caso de venta del inmueble extranjero?
- Lo que veo en mis expedientes
- FAQ
Las rentas inmobiliarias extranjeras se declaran, en principio, en Francia
Esta obligación afecta a los residentes fiscales en Francia, que tributan, en principio, por la totalidad de sus rentas, francesas y extranjeras.
La declaración sigue el procedimiento habitual, casi siempre con un formulario adicional, el n.º 2047. Según el caso, las rentas inmobiliarias extranjeras figuran en la 2047 y en la 2044 (o en la 2042 para el micro-foncier), como rentas inmobiliarias francesas, o solo en la 2042 C cuando están exentas en Francia pero se tienen en cuenta para calcular el tipo efectivo:
| Situación | Formularios y casillas (en principio) | Impuesto en Francia |
|---|---|---|
| Sin convenio fiscal | 2047 (apartado 4) y después 2044 (régimen real) o 2042 (micro-foncier); 2042 C PRO para un alquiler amueblado | En principio, tributación como rentas inmobiliarias francesas |
| Convenio: exención con tipo efectivo | 2042 C, casilla 4EA (régimen real) o 4EB (micro-foncier), sin la 2047 | Sin impuesto sobre estos alquileres si se aplica la exención (a analizar por un abogado), pero posible aumento del tipo de las demás rentas |
| Convenio: crédito fiscal igual al impuesto francés | 2044 o 2042 (casillas 4BK o 4BL), 2047 (apartados 4 y 6), casilla 8TK | Impuesto francés que puede quedar compensado por el crédito (es necesario el análisis de un abogado); posible aumento del tipo de las demás rentas |
Caso 1: el país del inmueble no tiene convenio fiscal con Francia
La lista de convenios fiscales permite comprobar si el país del inmueble ha firmado uno con Francia.
A falta de convenio, los alquileres se indican, en principio, en el apartado 4 del formulario 2047 y después se declaran como rentas inmobiliarias francesas: en la declaración 2044 en régimen real, o directamente en la 2042 en régimen micro-foncier. Un alquiler amueblado se declara, en principio, en la declaración 2042 C PRO.
En ese caso, las rentas tributan, en principio, en Francia como rentas inmobiliarias francesas. El inconveniente es el riesgo de doble imposición: si ya se ha pagado un impuesto en el extranjero sobre estos alquileres, en principio puede añadirse una tributación en Francia.
Como Francia ha firmado numerosos convenios fiscales, estas situaciones siguen siendo relativamente poco frecuentes.
Caso 2: el país del inmueble tiene un convenio fiscal con Francia
La situación es algo más técnica. En principio, las rentas inmobiliarias extranjeras se declaran, pero pueden, en algunos casos, no dar lugar a ningún impuesto, o casi ninguno, en Francia; es necesario que un abogado analice el caso para saber si el convenio lo permite o no.
No obstante, la forma de declararlas depende del método previsto por el convenio: exención en Francia o crédito fiscal en Francia. En ambos casos, el impuesto francés sobre estos alquileres puede, en su caso, quedar eliminado o compensado (es necesario el análisis de un abogado), pero las casillas afectadas son distintas.
a. El convenio prevé una exención de las rentas inmobiliarias en Francia
Los alquileres exentos, en principio, no se declaran en el formulario 2047.
Figuran, en principio, en la declaración 2042 C, en la casilla 4EA (régimen real) o 4EB (micro-foncier), para el cálculo del tipo efectivo.
b. El convenio prevé un crédito fiscal en Francia
Las rentas se declaran, en principio, en la 2044 (régimen real), en la 2042 (micro-foncier) o en la 2042 C PRO (alquiler amueblado). Para rentas inmobiliarias (revenus fonciers), estos alquileres figuran también, en principio, en la casilla 4BK (micro-foncier) o 4BL (régimen real) de la declaración 2042, lo que permite, en particular, que no se sometan al pago a cuenta de la retención en origen.
Además, figuran, en principio:
- en el formulario 2047, en el apartado 4 «Revenus fonciers imposables en France» (rentas inmobiliarias imponibles en Francia) y en el apartado 6 «Revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français» (rentas imponibles que dan derecho a un crédito fiscal igual al impuesto francés);
- en la declaración 2042 C, en la casilla 8TK.
Rentas extranjeras y cuentas bancarias en el extranjero
Cuando se perciben rentas en el extranjero, a menudo se abre allí una cuenta bancaria. Las cuentas abiertas en el extranjero deben, en principio, declararse cada año en el formulario 3916-3916-bis.
La Administración tributaria francesa está cada vez más a menudo informada cada año de la existencia de las cuentas mantenidas en el extranjero, con información detallada, como el saldo o el importe de las rentas cobradas.
¿Y en caso de venta del inmueble extranjero?
En caso de venta, el formulario 2048 IMM se presenta, en principio, en el plazo de un mes a contar desde la venta.
Según el caso, el convenio fiscal puede permitir no tributar en Francia, lo que es necesario que un abogado verifique; la plusvalía se menciona entonces, en principio, únicamente en el formulario 2047.
También existen supuestos de exención, con determinadas condiciones, por ejemplo para la primera transmisión de una vivienda distinta de la habitual cuando el precio se reinvierte en la adquisición de la vivienda habitual. Como cada situación es particular, se recomienda que la analice un abogado antes de cualquier trámite.
Lo que veo en mis expedientes
A mis clientes les sorprende a menudo tener que declarar en Francia unos alquileres que ya declaran en el país donde se encuentra el bien. El error que encuentro después con más frecuencia consiste en confundir el crédito fiscal y la exención con tipo efectivo, o en aplicar un método distinto del que prevé el convenio. En cuanto al IFI, observo también infravaloraciones de los bienes situados en el extranjero, por ejemplo cuando se toma un valor catastral en lugar del valor de mercado.
FAQ
¿Se declaran en Francia unos alquileres que ya han tributado en el extranjero?
En principio, sí, en el caso de un residente fiscal en Francia. No obstante, según el convenio fiscal, estos alquileres pueden no tributar por segunda vez en Francia, si el análisis de la situación por un abogado lo confirma; se declaran entonces para el cálculo del tipo efectivo o del crédito fiscal.
¿Pueden los alquileres extranjeros aumentar el impuesto sobre las demás rentas?
Es posible: incluso cuando no tributan en Francia, las rentas inmobiliarias extranjeras se tienen en cuenta, en principio, para determinar el tipo impositivo aplicable a las demás rentas del hogar (tipo efectivo).
