Un residente fiscal en Francia que vende un piso o una casa situados en el extranjero obtiene, en principio, una plusvalía imponible en Francia, además de la eventual tributación en el país donde se encuentra el inmueble. Los convenios fiscales pueden, en algunos casos, permitir evitar la doble imposición (lo que es necesario que un abogado verifique), pero la venta debe, en principio, declararse en Francia.
Este artículo detalla el cálculo de la plusvalía según las normas francesas: precio de adquisición, gastos, obras, reducciones por tiempo de tenencia y tipos de gravamen. No trata de la fiscalidad del país donde se encuentra el inmueble, sobre la que puede consultarse a un profesional local. Las formalidades declarativas se presentan en el artículo sobre el formulario 2048-IMM.
En resumen
- La plusvalía es igual al precio de venta menos el precio de adquisición, incrementado con los gastos de adquisición y determinadas obras.
- Tras cinco años de tenencia se aplica, por regla general, una reducción: exención del impuesto sobre la renta a los 22 años y de las cotizaciones sociales a los 30 años.
- La plusvalía tributa, en principio, al 19 % de impuesto sobre la renta y al 17,2 % de cotizaciones sociales, con un impuesto adicional por encima de 50 000 €.
- Según el convenio fiscal, Francia puede, en algunos casos, conceder un crédito fiscal o eximir la plusvalía, lo que solo un análisis de la situación por un abogado permite confirmar o descartar; en este segundo caso, se menciona en la declaración n.º 2047.
- El formulario 2048-IMM se presenta, en principio, con el pago en el mes siguiente a la venta; para un inmueble en el extranjero, estas formalidades corresponden en principio al vendedor.
Índice
¿Quién tributa en Francia?
Un residente fiscal en Francia tributa, en principio, en Francia por la totalidad de sus rentas y plusvalías, incluidas las obtenidas en el extranjero. La venta de un inmueble situado fuera de Francia se rige, por tanto, en principio, por el régimen francés de plusvalías inmobiliarias de los particulares, sin perjuicio del convenio fiscal aplicable. Los no residentes no tributan, en principio, en Francia por la venta de un inmueble situado en el extranjero.
El papel del convenio fiscal
La mayoría de los convenios fiscales celebrados por Francia atribuyen el derecho a gravar las plusvalías inmobiliarias al Estado donde se encuentra el inmueble. Cuando Francia es el Estado de residencia del vendedor, solo un análisis de la situación por un abogado permite saber si la doble imposición puede o no eliminarse, y cómo:
- bien mediante un crédito fiscal imputado sobre el impuesto francés, igual, según los convenios, al impuesto francés correspondiente o al impuesto pagado en el extranjero con el límite del impuesto francés;
- bien mediante una exención en Francia; la plusvalía no se declara entonces en el formulario 2048-IMM, sino que se menciona en la declaración n.º 2047.
A falta de convenio, la plusvalía sigue siendo, en principio, imponible en Francia, aunque también haya tributado en el país del inmueble: se produce entonces una doble imposición. Contrariamente a una idea muy extendida, pagar un impuesto en el país del inmueble no exime, por sí solo, de cualquier declaración en Francia.
El cálculo de la plusvalía
La plusvalía bruta es igual a la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. El precio de venta es el precio estipulado en la escritura, minorado en determinados gastos soportados por el vendedor (por ejemplo, los honorarios de agencia a su cargo). El precio de adquisición es el precio pagado en la compra, tal como figura en la escritura, o el valor tomado en cuenta en una donación o una sucesión. Cuando estos precios están expresados en divisas, se convierten, en principio, a euros al tipo de cambio de la fecha de cada operación.
El precio de adquisición puede incrementarse con:
- los gastos de adquisición (gastos de notaría, derechos de registro…), por su importe real justificado o a tanto alzado del 7,5 % del precio de compra;
- los gastos de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora, por su importe real justificado o, cuando el inmueble se ha poseído durante más de cinco años, a tanto alzado del 15 % del precio de compra.
No pueden añadirse los gastos de alquiler o de mantenimiento (pintura, papel pintado, moquetas…), salvo que sean indisociables de obras de ampliación o mejora, ni los gastos ya tenidos en cuenta para el cálculo del impuesto sobre la renta, por ejemplo en concepto de rendimientos inmobiliarios.
La reducción por tiempo de tenencia
Cuando el inmueble se ha poseído durante más de cinco años, la plusvalía bruta se reduce mediante una reducción por tiempo de tenencia, distinta para el impuesto sobre la renta y para las cotizaciones sociales: el 6 % anual del sexto al vigésimo primer año y después el 4 % el vigésimo segundo año para el impuesto sobre la renta; el 1,65 % anual del sexto al vigésimo primer año, el 1,60 % el vigésimo segundo año y después el 9 % anual a partir de entonces para las cotizaciones sociales. El tiempo de tenencia se calcula por periodos de doce meses desde la adquisición.
| Tiempo de tenencia (años completos) | Reducción para el impuesto sobre la renta | Reducción para las cotizaciones sociales |
|---|---|---|
| Menos de 6 años | 0 % | 0 % |
| 6 años | 6 % | 1,65 % |
| 10 años | 30 % | 8,25 % |
| 15 años | 60 % | 16,50 % |
| 20 años | 90 % | 24,75 % |
| 21 años | 96 % | 26,40 % |
| 22 años | 100 % (exención) | 28 % |
| 25 años | 100 % | 55 % |
| 30 años | 100 % | 100 % (exención) |
El tipo de gravamen
La plusvalía neta tributa, en principio, al tipo fijo del 19 % de impuesto sobre la renta, al que se añaden las cotizaciones sociales del 17,2 %, es decir, un 36,2 % en total. Cuando la plusvalía neta imponible en el impuesto sobre la renta supera 50 000 €, se aplica además un impuesto adicional del 2 % al 6 % según su importe.
Ejemplo numérico
Un residente fiscal en Francia vende en 2026, por 2 800 000 €, una casa situada en el extranjero, comprada por 1 200 000 € veinte años antes. Aplica los tantos alzados del 7,5 % para los gastos de adquisición (90 000 €) y del 15 % para las obras (180 000 €): el precio de adquisición incrementado es de 1 470 000 € y la plusvalía bruta de 1 330 000 €.
- Impuesto sobre la renta: tras la reducción del 90 %, la base es de 133 000 €, es decir, 25 270 € de impuesto al 19 %.
- Cotizaciones sociales: tras la reducción del 24,75 %, la base es de 1 000 825 €, es decir, 172 142 € al 17,2 %.
- Impuesto adicional: se adeuda, ya que la plusvalía neta imponible (133 000 €) supera 50 000 €; a este nivel, su tipo es del 3 %, es decir, 3 990 €.
El impuesto francés asciende así a unos 201 402 € (sin contar la posible contribución excepcional sobre las rentas altas), antes de tener en cuenta el convenio fiscal. Si este prevé un crédito fiscal, el impuesto pagado en el país del inmueble puede deducirse del impuesto francés, dentro de los límites previstos; si exime la plusvalía en Francia, en principio no se adeuda ningún impuesto francés por esa plusvalía. Solo un análisis de la situación por un abogado permite saber si el convenio conduce o no a alguno de estos resultados. La imputación de un crédito fiscal sobre las cotizaciones sociales depende de los términos del convenio y merece examinarse.
La declaración y el pago
La plusvalía se declara en el formulario n.º 2048-IMM (o n.º 2048-TAB para un terreno edificable), presentado en principio con el pago del impuesto en el mes siguiente a la venta, ante el servicio de registro del que depende el vendedor. Para un inmueble situado en Francia, estas formalidades las realiza en principio el notario; para un inmueble situado en el extranjero, corresponde en principio al vendedor realizarlas y pagar él mismo el impuesto. En principio se adjunta una copia de la escritura de venta traducida al francés; puede bastar una traducción libre. La plusvalía se traslada después, por regla general, a la declaración de la renta del año siguiente.
Cuando la plusvalía está totalmente exenta, tanto del impuesto sobre la renta como de las cotizaciones sociales (por ejemplo, tras 30 años de tenencia), o en caso de minusvalía, en principio no se presenta ninguna declaración 2048-IMM. El detalle de las formalidades figura en el artículo sobre el formulario 2048-IMM, y el despacho puede, si es necesario, encargarse de estas declaraciones.
FAQ
¿Debe declararse en Francia la venta de un inmueble situado en el extranjero?
En principio sí, para un residente fiscal en Francia: la plusvalía se declara en el formulario 2048-IMM, salvo que esté exenta, en particular por el convenio fiscal (a verificar por un abogado; en ese caso, se menciona en la declaración n.º 2047) o totalmente exenta, tanto del impuesto sobre la renta como de las cotizaciones sociales, por efecto de la reducción por tiempo de tenencia.
¿El impuesto pagado en el extranjero reduce el impuesto francés?
Según el convenio fiscal, Francia puede, en algunos casos, conceder un crédito fiscal imputado sobre el impuesto francés o eximir la plusvalía; solo un análisis de la situación por un abogado permite saber si el convenio lo permite o no. A falta de convenio, la plusvalía sigue siendo, en principio, imponible en Francia sin crédito fiscal.
¿Al cabo de cuántos años queda exenta la plusvalía?
En principio, a los 22 años de tenencia para el impuesto sobre la renta y a los 30 años para las cotizaciones sociales.
