Un residente fiscal en Francia que vende un inmueble situado en el extranjero obtiene, en principio, una plusvalía que tributa en Francia, sin perjuicio del convenio fiscal celebrado con el país donde se encuentra el inmueble. Para un inmueble situado en Francia, los trámites los realiza, en principio, el notario; para un inmueble situado en el extranjero, corresponden, en principio, al propio vendedor, que presenta el formulario n.º 2048-IMM y paga el impuesto.
Este artículo presenta estos trámites: en qué casos se presenta el formulario, las etapas, un ejemplo numérico y las consecuencias de un retraso. El cálculo de la plusvalía se detalla en el artículo sobre la fiscalidad de la venta de un inmueble en el extranjero. Cada situación merece analizarse, idealmente con un abogado, antes de la venta o en cuanto se formalice.
En resumen
- Un residente fiscal en Francia tributa, en principio, en Francia por la plusvalía obtenida en la venta de un inmueble situado en el extranjero, sin perjuicio del convenio fiscal.
- El formulario n.º 2048-IMM se presenta, en principio, junto con el pago del impuesto, en el mes siguiente a la venta, ante el servicio encargado del registro del que depende el vendedor.
- Para un inmueble situado en el extranjero, estos trámites corresponden, en principio, al vendedor y no al notario extranjero.
- Cuando el convenio exime la plusvalía en Francia, lo que es necesario que un abogado verifique, en principio no se presenta el formulario; la plusvalía se menciona entonces en la declaración n.º 2047.
- Una presentación fuera de plazo conlleva, en principio, intereses de demora y un recargo del 10 %.
Índice
¿En qué casos se presenta el formulario 2048-IMM?
La respuesta depende de la residencia fiscal del vendedor, del convenio fiscal aplicable y del importe de la plusvalía:
| Situación | Formulario n.º 2048-IMM | Observaciones |
|---|---|---|
| Residente fiscal en Francia; plusvalía que tributa en Francia, con o sin crédito fiscal previsto por el convenio | En principio, sí, con el pago, en el mes de la venta | El posible crédito fiscal puede imputarse al impuesto francés, dentro de los límites previstos por el convenio (a analizar por un abogado) |
| Residente fiscal en Francia; convenio que prevé la exención de la plusvalía en Francia | En principio, no | La plusvalía se menciona, en principio, en la declaración n.º 2047; solo un análisis por un abogado permite saber si el convenio la exime o no |
| Minusvalía, o plusvalía totalmente exenta del impuesto sobre la renta y de las cotizaciones sociales (por ejemplo, tras 30 años de tenencia) | En principio, no | Una plusvalía exenta del impuesto sobre la renta tras 22 años de tenencia sigue, en principio, sujeta a las cotizaciones sociales hasta los 30 años |
| Vendedor no residente en Francia | En principio, no | Un no residente no tributa, en principio, en Francia por la venta de un inmueble situado en el extranjero |
Las etapas de la declaración
La declaración de una venta en el extranjero comprende, por lo general, las etapas siguientes:
- el examen del convenio fiscal celebrado entre Francia y el país del inmueble, por un abogado: solo este análisis permite saber si la plusvalía tributa o no en Francia y, en su caso, con qué método puede evitarse la doble imposición;
- la reunión de los justificantes: escrituras de compra y de venta, facturas de obras, gastos de adquisición, prueba del impuesto pagado en el país del inmueble;
- la conversión a euros de los importes expresados en divisas, en principio al tipo de cambio de la fecha de cada operación (compra, obras, venta);
- el cálculo de la plusvalía según las reglas francesas: precio de venta, precio de compra incrementado con los gastos (reales o un tanto alzado del 7,5 %) y las obras (reales o, tras cinco años de tenencia, un tanto alzado del 15 %) y, después, las reducciones por tiempo de tenencia (según las reglas de las plusvalías inmobiliarias);
- la cumplimentación del formulario n.º 2048-IMM-SD, con, en su caso, la imputación del crédito fiscal previsto por el convenio;
- la presentación del formulario en el mes siguiente a la venta, con el pago del impuesto y una copia de la escritura de venta traducida al francés (en principio, puede bastar una traducción libre), ante el servicio encargado del registro del que depende el vendedor;
- el traslado de la plusvalía neta imponible a la declaración de la renta del año siguiente (declaración n.º 2042 C, casilla 3VZ): como el impuesto ya está pagado, este traslado sirve, en particular, para calcular la renta fiscal de referencia.
Ejemplo numérico
Un residente fiscal en Francia vende en 2026, por 3 000 000 €, un piso situado en el extranjero, comprado por 1 600 000 € doce años antes. Aplica los tantos alzados del 7,5 % para los gastos de adquisición y del 15 % para las obras. Con doce años de tenencia, la reducción es del 42 % para el impuesto sobre la renta (6 % anual del sexto al duodécimo año) y del 11,55 % para las cotizaciones sociales (1,65 % anual).
| Elemento | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Precio de adquisición incrementado | 1 600 000 € + 120 000 € (gastos, 7,5 %) + 240 000 € (obras, 15 %) | 1 960 000 € |
| Plusvalía bruta | 3 000 000 € − 1 960 000 € | 1 040 000 € |
| Impuesto sobre la renta | 1 040 000 € × 58 % = 603 200 €, × 19 % | 114 608 € |
| Cotizaciones sociales | 1 040 000 € × 88,45 % = 919 880 €, × 17,2 % | 158 219 € |
| Impuesto sobre plusvalías elevadas | 603 200 € × 6 % (tipo aplicable por encima de 260 000 €) | 36 192 € |
| Total antes del posible crédito fiscal | 114 608 € + 158 219 € + 36 192 € | 309 019 € |
Este importe se declara y se paga, en principio, con el formulario n.º 2048-IMM en el mes de la venta. Si el convenio prevé un crédito fiscal, el impuesto pagado en el país del inmueble puede deducirse, dentro de los límites previstos, lo que solo un análisis de la situación por un abogado permite confirmar o descartar; su imputación a las cotizaciones sociales depende de los términos del convenio y merece examinarse. Como la plusvalía se incluye en la renta fiscal de referencia, la contribución excepcional sobre las rentas altas puede además, según los casos, adeudarse por el año de la venta.
En caso de retraso u olvido
En caso de presentación fuera de plazo, el impuesto se incrementa, en principio, con intereses de demora del 0,20 % mensual y un recargo del 10 %, que asciende al 40 % cuando la declaración no se presenta en los treinta días siguientes a un requerimiento. Cuando una venta no se ha declarado, la situación puede, según los casos, regularizarse; las modalidades y las consecuencias de tal paso merecen examinarse previamente con un abogado.
El plazo de un mes es corto, y la venta de un inmueble en el extranjero combina reglas francesas, convenio fiscal y conversión de divisas. Un análisis con un abogado, preferiblemente antes de la venta, permite en general preparar los justificantes y anticipar el impuesto debido en Francia.
Lo que veo en mis expedientes
Lo que más a menudo plantea dificultades en mis expedientes es el plazo: cuando la plusvalía tributa en Francia, la declaración n.º 2048-IMM se presenta, en principio, en el mes siguiente a la venta, un plazo muy corto. En cuanto al IFI, observo también infravaloraciones de los bienes situados en el extranjero, en particular cuando se toma el valor catastral en lugar del valor de mercado, y olvidos en la imputación del impuesto sobre el patrimonio pagado en el extranjero.
FAQ
¿Se ocupa el notario extranjero de la declaración francesa?
En principio, no. Para un inmueble situado en el extranjero, los trámites franceses (formulario n.º 2048-IMM y pago del impuesto) corresponden, en principio, al vendedor.
¿Se presenta el formulario si el convenio exime la plusvalía en Francia?
En principio, no: la plusvalía se menciona entonces en la declaración n.º 2047. Lo mismo ocurre en caso de minusvalía o de plusvalía totalmente exenta. Solo un análisis de la situación por un abogado permite saber si el convenio exime o no la plusvalía en Francia.
¿En qué plazo y dónde se presenta el formulario?
En principio, en el mes siguiente a la venta, con el pago del impuesto, ante el servicio encargado del registro del que depende el vendedor.
¿Cómo se convierten los precios en divisas?
En principio, al tipo de cambio de la fecha de cada operación: el precio de compra al tipo del día de la compra y el precio de venta al tipo del día de la venta.
¿Figura también la plusvalía en la declaración de la renta?
En principio, sí: la plusvalía neta imponible se traslada a la casilla 3VZ de la declaración n.º 2042 C del año siguiente, en particular para el cálculo de la renta fiscal de referencia.
¿Qué ocurre en caso de olvido?
La administración puede, según los casos, reclamar el impuesto con intereses de demora y recargos. En algunos casos puede considerarse una regularización; sus modalidades merecen examinarse con un abogado.
