Um residente fiscal em França que vende um imóvel situado no estrangeiro realiza, em princípio, uma mais-valia tributável em França, sem prejuízo da convenção fiscal celebrada com o país onde o imóvel se situa. Para um imóvel situado em França, as formalidades são, em princípio, cumpridas pelo notário; para um imóvel situado no estrangeiro, cabem, em princípio, ao próprio vendedor, que entrega o formulário n.º 2048-IMM e paga o imposto.
Este artigo apresenta estas formalidades: em que casos o formulário é entregue, as etapas, um exemplo numérico e as consequências de um atraso. O cálculo da mais-valia é detalhado no artigo sobre a fiscalidade da venda de um imóvel no estrangeiro. Cada situação merece ser analisada, idealmente com um advogado, antes da venda ou logo que esta seja concluída.
Em resumo
- Um residente fiscal em França é, em princípio, tributável em França sobre a mais-valia realizada na venda de um imóvel situado no estrangeiro, sem prejuízo da convenção fiscal.
- O formulário n.º 2048-IMM é, em princípio, entregue, com o pagamento do imposto, no mês seguinte à venda, junto do serviço encarregado do registo de que depende o vendedor.
- Para um imóvel situado no estrangeiro, estas formalidades cabem, em princípio, ao vendedor e não ao notário estrangeiro.
- Quando a convenção isenta a mais-valia em França, o que é necessário mandar verificar por um advogado, o formulário não é, em princípio, entregue; a mais-valia é então mencionada na declaração n.º 2047.
- Uma entrega tardia implica, em princípio, juros de mora e um agravamento de 10 %.
Índice
Em que casos é entregue o formulário 2048-IMM?
A resposta depende da residência fiscal do vendedor, da convenção fiscal aplicável e do montante da mais-valia:
| Situação | Formulário n.º 2048-IMM | Observações |
|---|---|---|
| Residente fiscal em França; mais-valia tributável em França, com ou sem crédito de imposto previsto pela convenção | Em princípio, sim, com o pagamento, no mês da venda | O eventual crédito de imposto pode ser imputado ao imposto francês, dentro dos limites previstos pela convenção (a analisar por um advogado) |
| Residente fiscal em França; convenção que prevê a isenção da mais-valia em França | Em princípio, não | A mais-valia é, em princípio, mencionada na declaração n.º 2047; só uma análise por um advogado permite saber se a convenção a isenta, ou não |
| Menos-valia, ou mais-valia totalmente isenta de imposto sobre o rendimento e de contribuições sociais (por exemplo, após 30 anos de detenção) | Em princípio, não | Uma mais-valia isenta de imposto sobre o rendimento após 22 anos de detenção continua, em princípio, sujeita às contribuições sociais até aos 30 anos |
| Vendedor não residente em França | Em princípio, não | Um não residente não é, em princípio, tributável em França pela venda de um imóvel situado no estrangeiro |
As etapas da declaração
A declaração de uma venda no estrangeiro comporta, em geral, as seguintes etapas:
- a análise da convenção fiscal celebrada entre a França e o país do imóvel, por um advogado: só esta análise permite saber se a mais-valia é, ou não, tributável em França e, se for caso disso, por que método se pode evitar a dupla tributação;
- a reunião dos comprovativos: escrituras de compra e de venda, faturas de obras, despesas de aquisição, prova do imposto pago no país do imóvel;
- a conversão em euros dos montantes expressos em divisas, em princípio à taxa de câmbio da data de cada operação (compra, obras, venda);
- o cálculo da mais-valia segundo as regras francesas: preço de venda, preço de compra acrescido das despesas (reais ou forfait de 7,5 %) e das obras (reais ou, após cinco anos de detenção, forfait de 15 %) e, depois, os abatimentos por tempo de detenção (segundo as regras das mais-valias imobiliárias);
- o preenchimento do formulário n.º 2048-IMM-SD, com, se for caso disso, a imputação do crédito de imposto previsto pela convenção;
- a entrega do formulário no mês seguinte à venda, com o pagamento do imposto e uma cópia da escritura de venda traduzida para francês (em princípio, pode bastar uma tradução livre), junto do serviço encarregado do registo de que depende o vendedor;
- o reporte da mais-valia líquida tributável na declaração de rendimentos do ano seguinte (declaração n.º 2042 C, campo 3VZ): estando o imposto já pago, este reporte serve, nomeadamente, para calcular o rendimento fiscal de referência.
Exemplo numérico
Um residente fiscal em França vende em 2026, por 3 000 000 €, um apartamento situado no estrangeiro, comprado por 1 600 000 € doze anos antes. Aplica os forfaits de 7,5 % para as despesas de aquisição e de 15 % para as obras. Com doze anos de detenção, o abatimento é de 42 % para o imposto sobre o rendimento (6 % por ano do sexto ao décimo segundo ano) e de 11,55 % para as contribuições sociais (1,65 % por ano).
| Elemento | Cálculo | Montante |
|---|---|---|
| Preço de aquisição acrescido | 1 600 000 € + 120 000 € (despesas, 7,5 %) + 240 000 € (obras, 15 %) | 1 960 000 € |
| Mais-valia bruta | 3 000 000 € − 1 960 000 € | 1 040 000 € |
| Imposto sobre o rendimento | 1 040 000 € × 58 % = 603 200 €, × 19 % | 114 608 € |
| Contribuições sociais | 1 040 000 € × 88,45 % = 919 880 €, × 17,2 % | 158 219 € |
| Taxa sobre mais-valias elevadas | 603 200 € × 6 % (taxa aplicável acima de 260 000 €) | 36 192 € |
| Total antes do eventual crédito de imposto | 114 608 € + 158 219 € + 36 192 € | 309 019 € |
Este montante é, em princípio, declarado e pago com o formulário n.º 2048-IMM no mês da venda. Se a convenção previr um crédito de imposto, o imposto pago no país do imóvel pode ser deduzido, dentro dos limites previstos, o que só uma análise da situação por um advogado permite confirmar ou afastar; a sua imputação às contribuições sociais depende dos termos da convenção e merece ser analisada. Uma vez que a mais-valia é incluída no rendimento fiscal de referência, a contribuição excecional sobre os rendimentos elevados pode ainda, consoante os casos, ser devida relativamente ao ano da venda.
Em caso de atraso ou esquecimento
Em caso de entrega tardia, o imposto é, em princípio, acrescido de juros de mora de 0,20 % por mês e de um agravamento de 10 %, elevado para 40 % quando a declaração não é entregue nos trinta dias seguintes a uma notificação para o efeito. Quando uma venda não foi declarada, a situação pode, consoante os casos, ser regularizada; as modalidades e as consequências de tal diligência merecem ser analisadas previamente com um advogado.
O prazo de um mês é curto, e a venda de um imóvel no estrangeiro combina regras francesas, convenção fiscal e conversão de divisas. Uma análise com um advogado, de preferência antes da venda, permite em geral preparar os comprovativos e antecipar o imposto devido em França.
O que vejo nos meus processos
O que levanta dificuldades com mais frequência nos meus processos é o prazo: quando a mais-valia é tributável em França, a declaração n.º 2048-IMM é, em princípio, entregue no mês seguinte à venda, um prazo muito curto. Para efeitos do IFI, observo também subavaliações dos bens situados no estrangeiro, nomeadamente quando é utilizado o valor cadastral em vez do valor de mercado, e esquecimentos da imputação do imposto sobre a fortuna pago no estrangeiro.
FAQ
O notário estrangeiro trata da declaração francesa?
Em princípio, não. Para um imóvel situado no estrangeiro, as formalidades francesas (formulário n.º 2048-IMM e pagamento do imposto) cabem, em princípio, ao vendedor.
O formulário é entregue se a convenção isentar a mais-valia em França?
Em princípio, não: a mais-valia é então mencionada na declaração n.º 2047. O mesmo se aplica em caso de menos-valia ou de mais-valia totalmente isenta. Só uma análise da situação por um advogado permite saber se a convenção isenta, ou não, a mais-valia em França.
Em que prazo e onde é entregue o formulário?
Em princípio, no mês seguinte à venda, com o pagamento do imposto, junto do serviço encarregado do registo de que depende o vendedor.
Como são convertidos os preços em divisas?
Em princípio, à taxa de câmbio da data de cada operação: o preço de compra à taxa do dia da compra e o preço de venda à taxa do dia da venda.
A mais-valia também figura na declaração de rendimentos?
Em princípio, sim: a mais-valia líquida tributável é reportada no campo 3VZ da declaração n.º 2042 C do ano seguinte, nomeadamente para o cálculo do rendimento fiscal de referência.
O que acontece em caso de esquecimento?
A administração pode, consoante os casos, exigir o imposto com juros de mora e agravamentos. Em certos casos, pode ser equacionada uma regularização; as suas modalidades merecem ser analisadas com um advogado.
