Un résident fiscal de France qui vend un bien immobilier situé à l’étranger réalise en principe une plus-value imposable en France, sous réserve de la convention fiscale conclue avec le pays où se trouve le bien. Pour un bien situé en France, les formalités sont en principe accomplies par le notaire ; pour un bien situé à l’étranger, elles incombent en principe au vendeur lui-même, qui dépose le formulaire n° 2048-IMM et paie l’impôt.
Cet article présente ces formalités : dans quels cas le formulaire est déposé, les étapes, un exemple chiffré et les conséquences d’un retard. Le calcul de la plus-value est détaillé dans l’article sur la fiscalité de la vente d’un bien immobilier étranger. Chaque situation mérite d’être analysée, idéalement avec un avocat, avant la vente ou dès qu’elle est conclue.
En bref
- Un résident fiscal de France est en principe imposable en France sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien situé à l’étranger, sous réserve de la convention fiscale.
- Le formulaire n° 2048-IMM est en principe déposé, avec le paiement de l’impôt, dans le mois qui suit la vente, auprès du service chargé de l’enregistrement dont dépend le vendeur.
- Pour un bien situé à l’étranger, ces formalités incombent en principe au vendeur, et non au notaire étranger.
- Lorsque la convention exonère la plus-value en France, le formulaire n’est en principe pas déposé ; la plus-value est alors mentionnée sur la déclaration n° 2047.
- Un dépôt tardif entraîne en principe un intérêt de retard et une majoration de 10 %.
Sommaire
Dans quels cas le formulaire 2048-IMM est-il déposé ?
La réponse dépend de la résidence fiscale du vendeur, de la convention fiscale applicable et du montant de la plus-value :
| Situation | Formulaire n° 2048-IMM | Remarques |
|---|---|---|
| Résident fiscal de France ; plus-value imposable en France, avec ou sans crédit d’impôt prévu par la convention | En principe oui, avec le paiement, dans le mois de la vente | Le crédit d’impôt éventuel est imputé sur l’impôt français, dans les limites prévues par la convention |
| Résident fiscal de France ; convention prévoyant l’exonération de la plus-value en France | En principe non | La plus-value est en principe mentionnée sur la déclaration n° 2047 |
| Moins-value, ou plus-value totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (par exemple après 30 ans de détention) | En principe non | Une plus-value exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention reste en principe soumise aux prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans |
| Vendeur non-résident de France | Non | Un non-résident n’est en principe pas imposable en France sur la vente d’un bien situé à l’étranger |
Les étapes de la déclaration
La déclaration d’une vente à l’étranger comporte en général les étapes suivantes :
- l’examen de la convention fiscale conclue entre la France et le pays du bien, idéalement avec un avocat : elle détermine si la plus-value est imposable en France et selon quelle méthode la double imposition est évitée ;
- la réunion des justificatifs : actes d’achat et de vente, factures de travaux, frais d’acquisition, preuve de l’impôt payé dans le pays du bien ;
- la conversion en euros des montants exprimés en devises, en principe au cours du change à la date de chaque opération (achat, travaux, vente) ;
- le calcul de la plus-value selon les règles françaises : prix de vente, prix d’achat majoré des frais (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou, après cinq ans de détention, forfait de 15 %), puis abattements pour durée de détention (voir les règles des plus-values immobilières) ;
- le remplissage du formulaire n° 2048-IMM-SD, avec, le cas échéant, l’imputation du crédit d’impôt prévu par la convention ;
- le dépôt du formulaire dans le mois qui suit la vente, avec le paiement de l’impôt et une copie de l’acte de vente traduite en français (une traduction libre peut en principe suffire), auprès du service chargé de l’enregistrement dont dépend le vendeur ;
- le report de la plus-value nette imposable sur la déclaration de revenus de l’année suivante (déclaration n° 2042 C, case 3VZ) : l’impôt étant déjà payé, ce report sert notamment au calcul du revenu fiscal de référence.
Exemple chiffré
Un résident fiscal de France vend en 2026, au prix de 3 000 000 €, un appartement situé à l’étranger, acheté 1 600 000 € douze ans plus tôt. Il retient les forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux. Pour douze ans de détention, l’abattement est de 42 % pour l’impôt sur le revenu (6 % par an de la sixième à la douzième année) et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an).
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition majoré | 1 600 000 € + 120 000 € (frais, 7,5 %) + 240 000 € (travaux, 15 %) | 1 960 000 € |
| Plus-value brute | 3 000 000 € − 1 960 000 € | 1 040 000 € |
| Impôt sur le revenu | 1 040 000 € × 58 % = 603 200 €, × 19 % | 114 608 € |
| Prélèvements sociaux | 1 040 000 € × 88,45 % = 919 880 €, × 17,2 % | 158 219 € |
| Taxe sur les plus-values élevées | 603 200 € × 6 % (taux applicable au-delà de 260 000 €) | 36 192 € |
| Total avant crédit d’impôt éventuel | 114 608 € + 158 219 € + 36 192 € | 309 019 € |
Ce montant est en principe déclaré et payé avec le formulaire n° 2048-IMM dans le mois de la vente. Si la convention prévoit un crédit d’impôt, l’impôt payé dans le pays du bien vient en déduction, dans les limites prévues ; son imputation sur les prélèvements sociaux dépend des termes de la convention et mérite d’être examinée. La plus-value étant retenue dans le revenu fiscal de référence, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus peut en outre, selon les cas, être due au titre de l’année de la vente.
En cas de retard ou d’oubli
En cas de dépôt tardif, l’impôt est en principe majoré d’un intérêt de retard de 0,20 % par mois et d’une majoration de 10 %, portée à 40 % lorsque la déclaration n’est pas déposée dans les trente jours suivant une mise en demeure. Lorsqu’une vente n’a pas été déclarée, la situation peut, selon les cas, être régularisée ; les modalités et les conséquences d’une telle démarche méritent d’être examinées au préalable avec un avocat.
Le délai d’un mois est court, et la vente d’un bien à l’étranger combine règles françaises, convention fiscale et conversion des devises. Une analyse avec un avocat, de préférence avant la vente, permet en général de préparer les justificatifs et d’anticiper l’impôt dû en France.
Ce que je vois dans mes dossiers
Ce qui pose le plus souvent difficulté dans mes dossiers, c’est le délai : lorsque la plus-value est imposable en France, la déclaration n° 2048-IMM est en principe déposée dans le mois qui suit la vente, un délai très court. Pour l’IFI, j’observe aussi des sous-estimations des biens situés à l’étranger, notamment lorsque la valeur cadastrale est retenue au lieu de la valeur de marché, et des oublis de l’imputation de l’impôt sur la fortune payé à l’étranger.
FAQ
Le notaire étranger s’occupe-t-il de la déclaration française ?
En principe non. Pour un bien situé à l’étranger, les formalités françaises (formulaire n° 2048-IMM et paiement de l’impôt) incombent en principe au vendeur.
Le formulaire est-il déposé si la convention exonère la plus-value en France ?
En principe non : la plus-value est alors mentionnée sur la déclaration n° 2047. Il en va de même en cas de moins-value ou de plus-value totalement exonérée.
Dans quel délai et où le formulaire est-il déposé ?
En principe dans le mois qui suit la vente, avec le paiement de l’impôt, auprès du service chargé de l’enregistrement dont dépend le vendeur.
Comment les prix en devises sont-ils convertis ?
En principe au cours du change à la date de chaque opération : le prix d’achat au cours du jour de l’achat, le prix de vente au cours du jour de la vente.
La plus-value figure-t-elle aussi sur la déclaration de revenus ?
En principe oui : la plus-value nette imposable est reportée case 3VZ de la déclaration n° 2042 C de l’année suivante, notamment pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Que se passe-t-il en cas d’oubli ?
L’administration peut, selon les cas, réclamer l’impôt avec un intérêt de retard et des majorations. Une régularisation peut être envisagée dans certains cas ; ses modalités méritent d’être examinées avec un avocat.
