Vous détenez un bien immobilier à l’étranger (appartement, maison, ou parts d’une société comparable à une SCI) et vous le louez ? Si vous êtes résident fiscal de France, les loyers doivent en principe aussi être déclarés en France.
Cette obligation est souvent méconnue, et mes clients sont souvent surpris de devoir aussi déclarer leurs revenus fonciers étrangers en France, alors qu’ils les déclarent déjà dans le pays du bien.
Déclarer ne signifie pas nécessairement payer : dans de nombreux cas, la convention fiscale conclue entre la France et le pays du bien évite que ces revenus soient imposés une seconde fois en France. Ils peuvent toutefois augmenter le taux d’imposition des autres revenus du foyer (règle du taux effectif).
En bref
- Un résident fiscal de France déclare en principe chaque année ses revenus fonciers étrangers.
- Sans convention fiscale, ils sont en principe imposés en France comme des revenus fonciers français, avec un risque de double imposition.
- Avec une convention, ils ne sont souvent pas imposés en France, mais ils se déclarent quand même, à des cases différentes selon la méthode prévue : cases 4EA ou 4EB en cas d’exonération avec taux effectif ; formulaire 2047, cases 4BK ou 4BL et 8TK en cas de crédit d’impôt égal à l’impôt français.
- Les comptes bancaires ouverts à l’étranger se déclarent en principe aussi, sur le formulaire 3916-3916-bis.
Sommaire
Les revenus fonciers étrangers se déclarent en principe en France
Cette obligation concerne les résidents fiscaux de France, qui sont en principe imposables sur l’ensemble de leurs revenus, français et étrangers.
La déclaration suit le processus habituel, avec le plus souvent un formulaire supplémentaire, le n° 2047. Selon les cas, les revenus fonciers étrangers apparaissent dans la 2047 et dans la 2044 (ou la 2042 pour le micro-foncier), comme des revenus fonciers français, ou seulement dans la 2042 C lorsqu’ils sont exonérés en France mais retenus pour le calcul du taux effectif :
| Situation | Formulaires et cases (en principe) | Impôt en France |
|---|---|---|
| Pas de convention fiscale | 2047 (cadre 4), puis 2044 (réel) ou 2042 (micro-foncier) ; 2042 C PRO pour une location meublée | Imposition comme des revenus fonciers français |
| Convention : exonération avec taux effectif | 2042 C, case 4EA (réel) ou 4EB (micro-foncier), sans 2047 | Pas d’impôt sur ces loyers, mais hausse possible du taux sur les autres revenus |
| Convention : crédit d’impôt égal à l’impôt français | 2044 ou 2042 (cases 4BK ou 4BL), 2047 (cadres 4 et 6), case 8TK | Impôt français neutralisé par le crédit, hausse possible du taux sur les autres revenus |
Cas 1 : le pays du bien n’a pas de convention fiscale avec la France
La liste des conventions fiscales permet de vérifier si le pays du bien en a signé une avec la France.
En l’absence de convention, les loyers sont en principe indiqués au cadre 4 du formulaire 2047, puis déclarés comme des revenus fonciers français : sur la déclaration 2044 au régime réel, ou directement sur la 2042 au régime micro-foncier. Une location meublée relève en principe de la déclaration 2042 C PRO.
Les revenus sont alors imposés en France comme des revenus fonciers français. L’inconvénient est le risque de double imposition : si un impôt a déjà été payé à l’étranger sur ces loyers, une imposition en France peut en principe s’y ajouter.
La France ayant signé de nombreuses conventions fiscales, ces situations restent relativement rares.
Cas 2 : le pays du bien a une convention fiscale avec la France
La situation est un peu plus technique. En principe, les revenus fonciers étrangers se déclarent, mais ils ne donnent en général lieu à aucun impôt, ou presque, en France.
La façon de les déclarer dépend toutefois de la méthode prévue par la convention : exonération en France, ou crédit d’impôt en France. Dans les deux cas, l’impôt français sur ces loyers est en principe neutralisé, mais les cases concernées diffèrent.
a. La convention exonère les revenus fonciers en France
Les loyers exonérés ne se déclarent pas sur le formulaire 2047.
Ils figurent en principe sur la déclaration 2042 C, en case 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier), pour le calcul du taux effectif.
b. La convention prévoit un crédit d’impôt en France
Les revenus sont en principe déclarés sur la 2044 (régime réel), sur la 2042 (micro-foncier) ou sur la 2042 C PRO (location meublée). Pour des revenus fonciers, ces loyers figurent aussi, en principe, en case 4BK (micro-foncier) ou 4BL (régime réel) de la déclaration 2042, ce qui permet notamment qu’ils ne soient pas soumis à l’acompte de prélèvement à la source.
Ils figurent en outre, en principe :
- sur le formulaire 2047, au cadre 4 « Revenus fonciers imposables en France » et au cadre 6 « Revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français » ;
- sur la déclaration 2042 C, en case 8TK.
Revenus étrangers et comptes bancaires à l’étranger
Lorsque des revenus sont perçus à l’étranger, un compte bancaire y est souvent ouvert. Les comptes ouverts à l’étranger doivent en principe être déclarés chaque année, sur le formulaire 3916-3916-bis.
L’administration fiscale française est de plus en plus souvent informée chaque année de l’existence des comptes détenus à l’étranger, avec des informations détaillées, comme le solde ou le montant des revenus encaissés.
Et en cas de vente du bien immobilier étranger ?
En cas de vente, le formulaire 2048 IMM est en principe déposé dans le délai d’un mois à compter de la vente.
Selon les cas, la convention fiscale peut permettre de ne pas être imposé en France ; la plus-value est alors en principe seulement mentionnée sur le formulaire 2047.
Il existe aussi des cas d’exonération, sous conditions, par exemple pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le prix est réinvesti dans l’acquisition de la résidence principale. Chaque situation étant particulière, il est recommandé de la faire analyser par un avocat avant toute démarche.
FAQ
Des loyers déjà imposés à l’étranger se déclarent-ils en France ?
En principe oui, pour un résident fiscal de France. Selon la convention fiscale, ces loyers peuvent toutefois ne pas être imposés une seconde fois en France ; ils sont alors déclarés pour le calcul du taux effectif ou du crédit d’impôt.
Les loyers étrangers peuvent-ils augmenter l’impôt sur les autres revenus ?
C’est possible : même lorsqu’ils ne sont pas imposés en France, les revenus fonciers étrangers sont en principe retenus pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus du foyer (taux effectif).
