Um residente fiscal em França que vende um apartamento ou uma casa situados no estrangeiro realiza, em princípio, uma mais-valia tributável em França, para além da eventual tributação no país onde se encontra o imóvel. As convenções fiscais podem, em certos casos, permitir evitar a dupla tributação (o que é necessário mandar verificar por um advogado), mas a venda deve, em princípio, ser declarada em França.
Este artigo detalha o cálculo da mais-valia segundo as regras francesas: preço de aquisição, despesas, obras, abatimentos pelo tempo de detenção e taxas de tributação. Não trata da fiscalidade do país onde se situa o imóvel, sobre a qual pode ser consultado um profissional local. As formalidades declarativas são apresentadas no artigo sobre o formulário 2048-IMM.
Em resumo
- A mais-valia é igual ao preço de venda deduzido do preço de aquisição, acrescido das despesas de aquisição e de certas obras.
- Após cinco anos de detenção, aplica-se, regra geral, um abatimento: isenção de imposto sobre o rendimento após 22 anos e de contribuições sociais após 30 anos.
- A mais-valia é, em princípio, tributada a 19 % de imposto sobre o rendimento e a 17,2 % de contribuições sociais, com um imposto adicional acima de 50 000 €.
- Consoante a convenção fiscal, a França pode, em certos casos, conceder um crédito de imposto ou isentar a mais-valia, o que só uma análise da situação por um advogado permite confirmar ou afastar; neste segundo caso, esta é mencionada na declaração n.º 2047.
- O formulário 2048-IMM é, em princípio, entregue com o pagamento no mês seguinte à venda; para um imóvel situado no estrangeiro, estas formalidades cabem, em princípio, ao vendedor.
Índice
Quem é tributado em França?
Um residente fiscal em França é, em princípio, tributado em França sobre a totalidade dos seus rendimentos e mais-valias, incluindo os realizados no estrangeiro. A venda de um imóvel situado fora de França rege-se, por isso, em princípio, pelo regime francês das mais-valias imobiliárias dos particulares, sem prejuízo da convenção fiscal aplicável. Os não residentes não são, em princípio, tributados em França pela venda de um imóvel situado no estrangeiro.
O papel da convenção fiscal
A maioria das convenções fiscais celebradas pela França atribui o direito de tributar as mais-valias imobiliárias ao Estado onde se situa o imóvel. Quando a França é o Estado de residência do vendedor, só uma análise da situação por um advogado permite saber se a dupla tributação pode, ou não, ser eliminada, e como:
- quer através de um crédito de imposto imputado ao imposto francês, igual, consoante as convenções, ao imposto francês correspondente ou ao imposto pago no estrangeiro dentro do limite do imposto francês;
- quer através de uma isenção em França; a mais-valia não é então declarada no formulário 2048-IMM, mas mencionada na declaração n.º 2047.
Na falta de convenção, a mais-valia continua, em princípio, tributável em França, mesmo que tenha também sido tributada no país do imóvel: há então dupla tributação. Ao contrário de uma ideia muito difundida, o pagamento de um imposto no país do imóvel não dispensa, por si só, de qualquer declaração em França.
O cálculo da mais-valia
A mais-valia bruta é igual à diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição. O preço de venda é o preço estipulado na escritura, deduzido de certas despesas suportadas pelo vendedor (por exemplo, a comissão da agência a seu cargo). O preço de aquisição é o preço pago na compra, tal como consta da escritura, ou o valor considerado numa doação ou numa sucessão. Quando estes preços estão expressos em divisas, são, em princípio, convertidos em euros à taxa de câmbio da data de cada operação.
O preço de aquisição pode ser acrescido:
- das despesas de aquisição (despesas notariais, direitos de registo…), pelo seu montante real justificado ou de forma forfetária em 7,5 % do preço de compra;
- das despesas de construção, reconstrução, ampliação ou melhoramento, pelo seu montante real justificado ou, quando o imóvel é detido há mais de cinco anos, de forma forfetária em 15 % do preço de compra.
Não podem ser acrescentadas as despesas de arrendamento ou de manutenção (pinturas, papel de parede, alcatifas…), salvo se forem indissociáveis de obras de ampliação ou de melhoramento, nem as despesas já tidas em conta para o cálculo do imposto sobre o rendimento, por exemplo a título de rendimentos prediais.
O abatimento pelo tempo de detenção
Quando o imóvel é detido há mais de cinco anos, a mais-valia bruta é reduzida por um abatimento pelo tempo de detenção, diferente para o imposto sobre o rendimento e para as contribuições sociais: 6 % por ano do sexto ao vigésimo primeiro ano e depois 4 % no vigésimo segundo ano para o imposto sobre o rendimento; 1,65 % por ano do sexto ao vigésimo primeiro ano, 1,60 % no vigésimo segundo ano e depois 9 % por ano para as contribuições sociais. O tempo de detenção calcula-se por períodos de doze meses a partir da aquisição.
| Tempo de detenção (anos completos) | Abatimento para o imposto sobre o rendimento | Abatimento para as contribuições sociais |
|---|---|---|
| Menos de 6 anos | 0 % | 0 % |
| 6 anos | 6 % | 1,65 % |
| 10 anos | 30 % | 8,25 % |
| 15 anos | 60 % | 16,50 % |
| 20 anos | 90 % | 24,75 % |
| 21 anos | 96 % | 26,40 % |
| 22 anos | 100 % (isenção) | 28 % |
| 25 anos | 100 % | 55 % |
| 30 anos | 100 % | 100 % (isenção) |
A taxa de tributação
A mais-valia líquida é, em princípio, tributada à taxa fixa de 19 % de imposto sobre o rendimento, à qual acrescem as contribuições sociais à taxa de 17,2 %, ou seja, 36,2 % no total. Quando a mais-valia líquida tributável em imposto sobre o rendimento excede 50 000 €, aplica-se ainda um imposto adicional de 2 % a 6 %, consoante o seu montante.
Exemplo numérico
Um residente fiscal em França vende em 2026, por 2 800 000 €, uma casa situada no estrangeiro, comprada por 1 200 000 € vinte anos antes. Aplica os valores forfetários de 7,5 % para as despesas de aquisição (90 000 €) e de 15 % para as obras (180 000 €): o preço de aquisição acrescido é de 1 470 000 € e a mais-valia bruta de 1 330 000 €.
- Imposto sobre o rendimento: após o abatimento de 90 %, a base é de 133 000 €, ou seja, 25 270 € de imposto a 19 %.
- Contribuições sociais: após o abatimento de 24,75 %, a base é de 1 000 825 €, ou seja, 172 142 € a 17,2 %.
- Imposto adicional: é devido, uma vez que a mais-valia líquida tributável (133 000 €) excede 50 000 €; a este nível, a sua taxa é de 3 %, ou seja, 3 990 €.
O imposto francês ascende assim a cerca de 201 402 € (sem contar a eventual contribuição excecional sobre os rendimentos elevados), antes de ter em conta a convenção fiscal. Se esta previr um crédito de imposto, o imposto pago no país do imóvel pode ser deduzido do imposto francês, dentro dos limites previstos; se isentar a mais-valia em França, não é, em princípio, devido qualquer imposto francês sobre essa mais-valia. Só uma análise da situação por um advogado permite saber se a convenção conduz, ou não, a um destes resultados. A imputação de um crédito de imposto às contribuições sociais depende dos termos da convenção e merece ser examinada.
A declaração e o pagamento
A mais-valia é declarada no formulário n.º 2048-IMM (ou n.º 2048-TAB para um terreno para construção), entregue em princípio com o pagamento do imposto no mês seguinte à venda, junto do serviço de registo de que depende o vendedor. Para um imóvel situado em França, estas formalidades são, em princípio, cumpridas pelo notário; para um imóvel situado no estrangeiro, cabe, em princípio, ao vendedor cumpri-las e pagar ele próprio o imposto. É, em princípio, anexada uma cópia da escritura de venda traduzida para francês; pode bastar uma tradução livre. A mais-valia é depois, regra geral, reportada na declaração de rendimentos do ano seguinte.
Quando a mais-valia está totalmente isenta, tanto de imposto sobre o rendimento como de contribuições sociais (por exemplo, após 30 anos de detenção), ou em caso de menos-valia, não é, em princípio, entregue nenhuma declaração 2048-IMM. O pormenor das formalidades consta do artigo sobre o formulário 2048-IMM, e o escritório pode, se necessário, encarregar-se destas declarações.
FAQ
A venda de um imóvel situado no estrangeiro deve ser declarada em França?
Em princípio sim, para um residente fiscal em França: a mais-valia é declarada no formulário 2048-IMM, salvo se estiver isenta, nomeadamente pela convenção fiscal (a verificar por um advogado; é então mencionada na declaração n.º 2047) ou totalmente isenta, tanto de imposto sobre o rendimento como de contribuições sociais, por efeito do abatimento pelo tempo de detenção.
O imposto pago no estrangeiro reduz o imposto francês?
Consoante a convenção fiscal, a França pode, em certos casos, conceder um crédito de imposto imputado ao imposto francês ou isentar a mais-valia; só uma análise da situação por um advogado permite saber se a convenção o permite, ou não. Na falta de convenção, a mais-valia continua, em princípio, tributável em França sem crédito de imposto.
Ao fim de quantos anos fica a mais-valia isenta?
Em princípio, após 22 anos de detenção para o imposto sobre o rendimento e após 30 anos para as contribuições sociais.
