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出售境外不动产:如何征税?

作者:Marc Uzan 律师 | · 更新于 | 境外收入

出售境外不动产:如何征税?

法国税务居民出售位于境外的公寓或住宅时,原则上会在法国产生应税资本利得,此外在不动产所在国也可能被征税。税收协定在某些情况下可能避免双重征税(这需要由律师核实),但出售原则上须在法国申报。

本文详细介绍按照法国规则计算资本利得的方法:购置价格、费用、工程、按持有期限计算的减免以及税率。本文不涉及不动产所在国的税制,如需了解可咨询当地专业人士。申报手续详见本站关于2048-IMM表格的文章。

要点速览

  • 资本利得等于出售价格减去购置价格,购置价格可加上购置费用和某些工程费用。
  • 持有满五年后一般而言适用减免:持有22年后免征所得税,持有30年后免征社会税。
  • 资本利得原则上按19%的所得税和17.2%的社会税征税,超过50 000欧元的部分还须缴纳附加税。
  • 根据税收协定,法国在某些情况下可能给予税收抵免或免除资本利得税,这只有经律师对具体情况进行分析后才能确认或排除;在后一种情况下,资本利得须在2047表中注明。
  • 2048-IMM表原则上须在出售后一个月内连同税款一并提交;对于位于境外的不动产,这些手续原则上由卖方办理。

谁须在法国纳税?

法国税务居民原则上须就其全部收入和资本利得(包括在境外实现的)在法国纳税。因此,出售位于法国境外的不动产,原则上适用法国关于个人不动产资本利得的制度,但须遵守适用的税收协定。非居民出售位于境外的不动产,原则上无须在法国纳税。

税收协定的作用

法国缔结的大多数税收协定将不动产资本利得的征税权分配给不动产所在国。法国作为卖方的居民国时,只有律师对具体情况进行分析,才能确定双重征税能否消除以及如何消除:

  • 给予从法国税款中抵扣的税收抵免,根据协定的不同,抵免额等于相应的法国税款,或等于在境外缴纳的税款但以法国税款为限;
  • 或者在法国免税;此时资本利得不在2048-IMM表中申报,而在2047表中注明。

没有协定的,即使资本利得已在不动产所在国被征税,原则上仍须在法国纳税:此时就会产生双重征税。与普遍看法相反,仅在不动产所在国缴税,并不能免除在法国的任何申报。

资本利得的计算

资本利得毛额等于出售价格与购置价格之间的差额。出售价格是买卖契约中约定的价格,减去卖方承担的某些费用(例如由卖方承担的中介费)。购置价格是购买时支付的价格(以契约记载为准),或在赠与、继承时所采用的价值。以外币计价的,原则上按每项交易发生之日的汇率折算为欧元。

购置价格可以加上:

  • 购置费用(公证费、登记税等),按有凭证的实际金额计算,或按购买价格的7.5%定额计算;
  • 建造、重建、扩建或改善费用,按有凭证的实际金额计算;持有满五年以上的,也可按购买价格的15%定额计算。

出租或维护费用(油漆、墙纸、地毯等)不得计入,除非与扩建或改善工程密不可分;已在计算所得税时(例如作为不动产收入)扣除的费用也不得计入。

按持有期限计算的减免

持有满五年以上的,资本利得毛额可按持有期限获得减免,所得税和社会税的减免比例不同:所得税方面,第六年至第二十一年每年6%,第二十二年4%;社会税方面,第六年至第二十一年每年1.65%,第二十二年1.60%,此后每年9%。持有期限自购置之日起按十二个月为一期计算。

持有期限(完整年数)所得税减免比例社会税减免比例
不足6年0%0%
6年6%1.65%
10年30%8.25%
15年60%16.50%
20年90%24.75%
21年96%26.40%
22年100%(免税)28%
25年100%55%
30年100%100%(免税)

税率

资本利得净额原则上按19%的固定税率征收所得税,另加17.2%的社会税,合计36.2%。应缴所得税的资本利得净额超过50 000欧元的,还须根据其金额缴纳2%至6%的附加税。

计算示例

一名法国税务居民于2026年以2 800 000欧元出售一套位于境外的住宅,该住宅于二十年前以1 200 000欧元购得。他采用7.5%的购置费用定额(90 000欧元)和15%的工程费用定额(180 000欧元):调整后的购置价格为1 470 000欧元,资本利得毛额为1 330 000欧元。

  • 所得税:减免90%后,税基为133 000欧元,按19%计税为25 270欧元。
  • 社会税:减免24.75%后,税基为1 000 825欧元,按17.2%计税为172 142欧元。
  • 附加税:须缴纳,因为应税资本利得净额(133 000欧元)超过50 000欧元;在这一金额水平,其税率为3%,即3 990欧元。

因此,在考虑税收协定之前,法国税款约为201 402欧元(不含可能须缴纳的高收入特别贡献税)。如协定规定税收抵免,在不动产所在国缴纳的税款可能在规定限额内从法国税款中扣除;如协定规定在法国免税,原则上无须就该资本利得缴纳法国税款。只有律师对具体情况进行分析,才能确定协定是否会带来上述某一结果。税收抵免能否从社会税中抵扣,取决于协定的条款,值得具体审查。

申报与缴款

资本利得通过2048-IMM表(建设用地为2048-TAB表)申报,原则上须在出售后一个月内连同税款一并提交给卖方所属的登记部门。位于法国的不动产,这些手续原则上由公证人办理;位于境外的不动产,原则上由卖方自行办理并缴纳税款。原则上须附上翻译成法文的买卖契约副本;非公证翻译即可。之后,资本利得一般而言须填入次年的所得税申报表。

资本利得全部免税(所得税和社会附加税均免,例如持有满30年)或出现资本损失的,原则上无须提交2048-IMM表。手续详情见本站关于2048-IMM表格的文章;如有需要,本律师事务所也可以代为办理这些申报。

FAQ

出售位于境外的不动产是否须在法国申报?

对法国税务居民而言,原则上须申报:资本利得通过2048-IMM表申报,除非获得免税,尤其是根据税收协定免税(需由律师核实;此时在2047表中注明),或因持有期限减免而全部免税(所得税和社会附加税均免)。

在境外缴纳的税款能否减少法国税款?

根据税收协定,法国在某些情况下可能给予从法国税款中抵扣的税收抵免,或免除资本利得税;只有律师对具体情况进行分析,才能确定协定是否允许这样做。没有协定的,资本利得原则上仍须在法国纳税,且不享受税收抵免。

持有多少年后资本利得可免税?

原则上,持有22年后免征所得税,持有30年后免征社会税。

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巴黎税务律师 Marc Uzan

Marc Uzan 税务律师

Marc Uzan 律师(Maître Marc Uzan)自2008年起在巴黎律师公会担任税务律师,自2005年起从事税务工作。

他使用法语和英语接待客户并开展工作,并已列入美国驻巴黎大使馆的英语律师名单。

他拥有巴黎第十二大学税法硕士学位,毕业于ESSEC商学院,并持有DSCG(法国高等会计与管理文凭)。

在创办自己的律师事务所之前,他曾在多家大型国际律师事务所工作。

他为个人和企业提供以下领域的法律服务:国际遗产继承、国际税务、税务稽查、境外账户、回到法国(外派来法人员税收制度)、税务诉讼、与税务机关谈判、向法院提起上诉、RSU、股票期权及免费股份、境外房产、境外收入、纳税申报、地方税以及税务筹划。

他已处理逾300起税务稽查、逾250起境外账户程序,以及逾200起向税务法院提起的上诉。

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