不动产增值收益：如何计算、征税与优化？
巴黎税务律师——计算、免税及税务稽查中的辩护
摘要
- 计税基础：转让价格与购置价格之间的差额，购置价格可加计购置费用及工程费用（按实际金额或按定额）。
- 税率：19% 的所得税加 17.2% 的社会附加税，合计 36.2%；应税增值收益超过 50,000 欧元的部分，另加征 2% 至 6% 的附加税。
- 持有期限：持有满 22 年后免征所得税，满 30 年后免征社会附加税。
- 免税情形：主要住所；在满足再投资条件下首次转让主要住所以外的住房；转让价格不超过 15,000 欧元；部分退休人员及残疾人士。
- 申报：公证人在出售时计算、申报（2048-IMM 表格）并缴纳税款；法国税务机关可对该计算进行核查。
什么是应税的不动产增值收益？
不动产增值收益是指您以高于购买价格或其进入您个人资产时价值的价格出售不动产所获得的收益。该制度适用于直接或通过缴纳所得税的民事不动产公司（société civile immobilière）转让建成或未建成不动产的个人。
该制度规定于法国《税收总法典》（CGI）第 150 U 条至第 150 VH 条。该制度较为复杂且经常变化。我的服务从精确分析您的资产状况及拟进行的交易开始。
不动产增值收益如何计算？
计算以转让价格为起点，扣除卖方承担的费用（诊断费用、由卖方承担的中介佣金等）。再从中减去购置价格，购置价格可加计：
- 购置费用：有凭证的实际金额，或对有偿取得的情形按购买价格的 7.5% 定额计算；
- 工程支出：建造、扩建或改良工程，凭发票扣除；如该不动产持有超过五年，也可按购买价格的 15% 定额计算。
对于通过赠与或继承取得的不动产，购置价格为计算转让税时所采用的价值。对于非职业性带家具出租，已扣除的折旧现须重新计入（自 2025 年 2 月 15 日起的转让，例外情形除外）。
因此，有完备记录的工程可提高成本价并减少税款。但前提是这些工程符合条件且有凭证支持：这是最常被调整的事项之一。
税率及持有期限减免是怎样的？
增值净额按 19% 的固定税率缴纳所得税，并按 17.2% 的税率缴纳社会附加税。针对 2026 年资本收入通过的普遍社会捐（CSG）上调不适用于不动产增值收益。
自持有第六年起，减免额度可降低计税基础：
| 持有期限 | 所得税（19%） | 社会附加税（17.2%） |
|---|---|---|
| 5 年以内 | 无减免 | 无减免 |
| 第 6 年至第 21 年 | 每年 6% | 每年 1.65% |
| 满第 22 年 | 4%：全额免税 | 1.60% |
| 第 23 年至第 30 年 | 免税 | 每年 9%：满 30 年后全额免税 |
如减免后的应税增值收益超过 50,000 欧元，则另加征附加税，税率从 2% 递增至 6%（法国《税收总法典》（CGI）第 1609 nonies G 条）。该附加税不适用于建设用地。
哪些出售可免征增值收益税？
- 主要住所：如该不动产在转让之日为您的主要住所（或在您搬离后的正常期限内出售），则全额免税。
- 首次转让主要住所以外的住房：如您在此前四年内未拥有自己的主要住所，并在 24 个月内将转让价款再投资于购买或建造您的主要住所，则在再投资金额范围内免税。
- 转让价格不超过 15,000 欧元。
- 低收入的退休人员及残疾证持有人，须满足参考应税收入条件且无需缴纳不动产财富税。
- 非居民：定居于欧盟或欧洲经济区的非居民转让其在法国的原主要住所，在增值净额 150,000 欧元限额内并满足期限条件的，可免税。
- 征收：须满足补偿款再投资条件。
上述免税须满足严格条件。我将协助您在签约前核实其适用性并收集证明材料。
由谁申报并缴纳不动产增值收益税？
公证人计算增值收益，提交第 2048-IMM 号申报表，并在契约登记时从出售价款中扣缴税款。随后，您须将增值净额填报于您的所得申报表（2042 C 表格）。该金额因此计入您的参考应税收入。
公证人的计算依据您向其提供的资料。有关工程、持有期限或免税的错误，可能在追征时效内被法国税务机关发现，原则上追征时效截至出售当年之后第三年年末（法国《税收程序法典》（LPF）第 L. 169 条）。
不动产增值收益遭遇税务稽查时应如何应对？
不动产增值收益经常受到稽查。敏感事项众所周知：主要住所的真实性、工程的证明、不动产的估值、扣除的费用。
- 稽查阶段：自收到信息索取函或调整通知书起，我即为您提供协助，并准备有理有据、材料充分的答复。
- 争议阶段：如分歧持续，我将提出复议申请，并在行政法院代理您，从撰写诉状到出庭。
如需了解更多，请参阅我的页面税务稽查：如何为自己辩护。
为何聘请税务律师？
- 出售前：核查计算、适用的免税及工程证明材料，以避免代价高昂的错误。
- 优化：结合减免规则选择转让时机，分析适用的机制以及通过民事不动产公司持有的后果。
- 传承：就含有增值收益的资产的赠与或传承提供咨询，兼顾您的资产目标与家庭目标。
- 辩护：在稽查中提供协助，并在税务诉讼中代理。
- 个性化与保密的服务：每种情况都是独特的；您的个人及财务信息受职业保密义务保护。
如需研究您的情况，请预约咨询。
FAQ
不动产增值收益持有多长时间后可免税？
借助持有期限减免，增值收益在持有满 22 年后免征所得税，满 30 年后免征社会附加税。
在第 22 年至第 30 年之间，仅需就已降低的基数缴纳社会附加税。
没有发票可以扣除工程费用吗？
可以，如该不动产持有超过五年：您可按购置价格的 15% 适用定额扣除，无需提供凭证。
如您的实际支出更高，则须以企业开具的发票予以证明。日常维护与维修工程不予计入。
出售主要住所是否始终免税？
是的，前提是该不动产在转让之日为您惯常且实际的住所。如您已搬离，出售须在正常期限内进行，且该不动产在此期间不得出租或无偿提供他人居住。
法国税务机关经常核查居住的真实性：请保留您的证明材料（发票、居住税缴税通知单、信件）。
如果公证人计算有误怎么办？
卖方仍须承担纳税义务。如错误对您不利，可在法定期限内提出复议申请以获得退税。
如错误对您有利，法国税务机关可在追征时效内调整征税。快速分析有助于选择最佳应对方式。
术语表
成本价（prix de revient）：购置价格加计购置费用及工程费用。
持有期限减免：对应税增值收益的减免，自持有第六年起逐年递增。
附加税（surtaxe）：对超过 50,000 欧元的应税增值收益加征的 2% 至 6% 的附加税。
2048-IMM：公证人在出售时提交的不动产增值收益申报表。
追征时效（délai de reprise）：法国税务机关可调整税款的期间。
延伸阅读
- 法国《税收总法典》（CGI）第 150 U 条至第 150 VH 条：个人不动产增值收益制度。
- 《税收总法典》第 200 B 条：19% 的税率。
- 《税收总法典》第 1609 nonies G 条：高额增值收益附加税。
- 《税收程序法典》（LPF）第 L. 169 条：法国税务机关的追征时效。
- BOI-RFPI-PVI：关于不动产增值收益的行政解释（BOFiP）。
- 第 2048-IMM 号表格：不动产增值收益申报表。
- 不动产收入：税务与优化
- 税务诉讼
- 境外不动产
