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出售境外不动产:税务处理与2048 IMM表格

作者:Marc Uzan 律师 | · 更新于 | 境外收入

出售境外不动产:税务处理与2048 IMM表格

法国税务居民出售位于境外的不动产,原则上会产生在法国应纳税的资本利得,但与不动产所在国签订的税收协定另有规定的除外。对于位于法国的不动产,相关手续原则上由公证人办理;对于位于境外的不动产,原则上由卖方本人负责,即提交2048-IMM表并缴纳税款。

本文介绍这些手续:在哪些情况下提交该表、具体步骤、计算实例以及逾期的后果。资本利得的计算在本站关于出售境外不动产的税务处理的文章中有详细介绍。每种情况都值得在出售之前或成交之时、最好与律师一起分析。

要点速览

  • 法国税务居民出售位于境外的不动产所得的资本利得,原则上须在法国纳税,但税收协定另有规定的除外。
  • 2048-IMM表原则上应在出售后一个月内,连同税款一并提交给卖方所属的登记部门。
  • 对于位于境外的不动产,这些手续原则上由卖方负责,而不是由外国公证人办理。
  • 如果税收协定规定该资本利得在法国免税(这需要由律师核实),原则上不提交该表;此时在2047号申报表上注明该资本利得。
  • 逾期提交原则上会产生滞纳利息和10%的加征。

在哪些情况下提交2048-IMM表?

答案取决于卖方的税务居民身份、适用的税收协定以及资本利得的金额:

情况2048-IMM表说明
法国税务居民;资本利得在法国应纳税,无论协定是否规定税收抵免原则上需要,在出售当月连同税款一并提交如有税收抵免,可能在协定规定的限额内从法国税款中扣除(需由律师分析)
法国税务居民;协定规定该资本利得在法国免税原则上不需要资本利得原则上在2047号申报表上注明;只有经律师分析,才能确定协定是否对其免税
资本损失,或资本利得已全部免征所得税和社会附加税(例如持有满30年)原则上不需要持有满22年后免征所得税的资本利得,原则上在满30年之前仍须缴纳社会附加税
卖方不是法国税务居民原则上不需要非居民出售位于境外的不动产,原则上不在法国纳税

申报步骤

申报一笔境外出售通常包括以下步骤:

  • 由律师分析法国与不动产所在国签订的税收协定:只有这一分析才能确定资本利得是否在法国纳税,以及如适用,可以采用何种方法避免双重征税;
  • 收集证明材料:购买和出售契约、工程发票、购置费用、在不动产所在国纳税的证明;
  • 将以外币表示的金额换算为欧元,原则上按每项交易(购买、工程、出售)发生之日的汇率换算;
  • 按照法国规则计算资本利得:出售价格减去购买价格(购买价格可加计费用,按实际金额或7.5%的定额,以及工程费用,按实际金额或在持有满五年后按15%的定额),再适用持有期减免(按不动产资本利得的规则);
  • 填写2048-IMM-SD表,如有协定规定的税收抵免,一并计入;
  • 在出售后一个月内,向卖方所属的登记部门提交该表,同时缴纳税款,并附上译成法文的出售契约副本(原则上非官方译本即可);
  • 将应税资本利得净额转填到次年的所得税申报表上(2042 C申报表的3VZ栏):由于税款已经缴纳,转填主要用于计算参考税收收入。

计算实例

一名法国税务居民于2026年以3 000 000欧元出售一套位于境外的公寓,该公寓是十二年前以1 600 000欧元购买的。他对购置费用适用7.5%的定额,对工程费用适用15%的定额。持有十二年,所得税的减免比例为42%(第六年至第十二年每年6%),社会附加税的减免比例为11.55%(每年1.65%)。

项目计算金额
加计后的购置价格1 600 000欧元 + 120 000欧元(费用,7.5%)+ 240 000欧元(工程,15%)1 960 000欧元
资本利得总额3 000 000欧元 − 1 960 000欧元1 040 000欧元
所得税1 040 000欧元 × 58% = 603 200欧元,× 19%114 608欧元
社会附加税1 040 000欧元 × 88.45% = 919 880欧元,× 17.2%158 219欧元
高额资本利得附加税603 200欧元 × 6%(超过260 000欧元时适用的税率)36 192欧元
扣除可能的税收抵免前合计114 608欧元 + 158 219欧元 + 36 192欧元309 019欧元

这一金额原则上在出售当月通过2048-IMM表申报并缴纳。如果协定规定了税收抵免,在不动产所在国缴纳的税款可能在规定的限额内扣除,这只有经律师对具体情况进行分析后才能确认或排除;能否抵扣社会附加税取决于协定条款,值得加以分析。由于该资本利得计入参考税收收入,视情况还可能须就出售当年缴纳高收入特别贡献税。

逾期或遗漏的情况

逾期提交时,税款原则上加收每月0.20%的滞纳利息和10%的加征;如果在催告后三十天内仍未提交,加征比例提高至40%。如果一笔出售未申报,视情况可以进行补正;这一做法的方式和后果值得事先与律师一起分析。

一个月的期限很短,而出售境外不动产涉及法国规则、税收协定和外币换算。最好在出售之前与律师一起分析,一般可以提前准备证明材料并预估在法国应缴的税款。

我在案件中看到的情况

在我的案件中,最常造成困难的是期限:当资本利得在法国应纳税时,2048-IMM表原则上在出售后一个月内提交,这个期限非常短。在不动产财富税(IFI)方面,我还看到位于境外的财产被低估的情况,尤其是采用了地籍价值而不是市场价值,以及忘记抵扣在境外缴纳的财富税。

FAQ

外国公证人会办理法国的申报吗?

原则上不会。对于位于境外的不动产,法国的手续(2048-IMM表和缴纳税款)原则上由卖方负责。

如果协定规定资本利得在法国免税,还要提交该表吗?

原则上不需要:此时在2047号申报表上注明该资本利得。资本损失或资本利得全部免税时也是如此。只有律师对具体情况进行分析,才能确定协定是否在法国对该资本利得免税。

该表应在何时、向何处提交?

原则上在出售后一个月内,连同税款一并提交给卖方所属的登记部门。

以外币表示的价格如何换算?

原则上按每项交易发生之日的汇率换算:购买价格按购买当日的汇率,出售价格按出售当日的汇率。

资本利得是否也要填入所得税申报表?

原则上是的:应税资本利得净额转填到次年2042 C申报表的3VZ栏,主要用于计算参考税收收入。

如果遗漏了会怎样?

视情况而定,税务机关可能追缴税款并加收滞纳利息和加征。在某些情况下可以考虑补正;其方式值得与律师一起分析。

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巴黎税务律师 Marc Uzan

Marc Uzan 税务律师

Marc Uzan 律师(Maître Marc Uzan)自2008年起在巴黎律师公会担任税务律师,自2005年起从事税务工作。

他使用法语和英语接待客户并开展工作,并已列入美国驻巴黎大使馆的英语律师名单。

他拥有巴黎第十二大学税法硕士学位,毕业于ESSEC商学院,并持有DSCG(法国高等会计与管理文凭)。

在创办自己的律师事务所之前,他曾在多家大型国际律师事务所工作。

他为个人和企业提供以下领域的法律服务:国际遗产继承、国际税务、税务稽查、境外账户、回到法国(外派来法人员税收制度)、税务诉讼、与税务机关谈判、向法院提起上诉、RSU、股票期权及免费股份、境外房产、境外收入、纳税申报、地方税以及税务筹划。

他已处理逾300起税务稽查、逾250起境外账户程序,以及逾200起向税务法院提起的上诉。

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