Vente d’un bien immobilier étranger : quelle fiscalité ?

Rédigé par Marc Uzan - - 10 commentaires

 

La vente d’un appartement ou d’une maison à l’étranger impose de respecter une certaine procédure aussi bien au niveau juridique qu’au regard des impôts. Pour le vendeur, il est important de déclarer de la bonne façon cette transaction à l’administration fiscale pour éviter toute sanction future.

Il est important de savoir que cette démarche doit en principe se faire aussi bien au niveau du pays dans lequel le bien immobilier vendu se trouve que dans celui où vous disposez de votre domicile fiscal, à savoir la France (cet article s’adresse aux résidents fiscaux français).

La déclaration des plus-values d’une vente immobilière à l’étranger

Même si elle a lieu dans un pays étranger, vous devez savoir que les gains que vous allez engranger suite à la vente d’une maison ou d’un appartement hors de France doivent être déclarés aux impôts. En effet, étant donné que votre domicile fiscal se situe en France, vous devez en principe payer un impôt correspondant en France (sous couvert des conventions fiscales internationales en matière d’impôt sur le revenu).

Les gains dégagés dans le cadre de cette vente sont à déclarer via le formulaire n°2048-IMM-SD. Appelée plus-value immobilière, elle représente le montant pris en compte pour calculer l’impôt (et non le prix de vente dans son intégralité).

Le formulaire 2048-IMM-SD vous guide dans le processus de calcul de la plus-value imposable, mais notre cabinet d'avocat fiscaliste est en mesure, si vous le souhaitez, de réaliser ces déclarations.

L’impôt sur la plus-value éventuellement versé à l’étranger constituera, en général, un crédit d’impôt en France. C’est-à-dire que l’impôt acquitté à l’étranger viendra en diminution de l’impôt dû en France. A ce sujet, une attention toute particulière doit être donnée aux conventions fiscales, dont vous trouverez la liste ici.

Les documents à joindre au formulaire 2048-IMM-SD

En principe, une copie certifiée conforme et traduite en français de l’acte de vente doit être jointe. Il n’est pas obligatoire que la traduction soit effectuée par un professionnel assermenté. Une traduction libre peut suffire. Je recommande par ailleurs d’accompagner l’envoi d’une lettre explicative, que votre avocat fiscaliste peut réaliser pour vous.

Les conventions fiscales avec la France en matière d’impôt sur le revenu

Une attention toute particulière doit être donnée aux conventions fiscales internationales.

Une plus-value immobilière réalisée par une personne physique relève de l’impôt sur le revenu. Une convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu existe peut-être entre la France et l’Etat de situation de l’immeuble.

La double imposition

Lorsque la plus-value immobilière s’effectue dans un pays qui n’a pas conclu de convention, vous allez devoir réaliser en principe deux fois les démarches de déclaration. Le calcul de votre impôt se fera également dans les deux pays. On parle alors de double imposition des plus-values immobilières.

Les pays de l’OCDE sont en effet en droit d’imposer les plus-values immobilières réalisées sur leur territoire. Les vendeurs pensent souvent à tort que le fait de payer cet impôt dans le pays où se situe le bien est suffisant. Ils en concluent bien souvent qu’ils sont exonérés de tout impôt en France. Pourtant, dans les règles, ce n’est souvent pas le cas.

Dès lors que votre domicile fiscal se trouve en France, vous êtes susceptible de devoir régler des impôts également dans ce pays. Il est donc conseillé de se renseigner auprès d’un professionnel, tel un avocat fiscaliste, pour vous assister dans ces démarches.

Calcul des plus-values

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d'un abattement pour durée de détention. Certaines plus-values bénéficient, par ailleurs, d'un abattement exceptionnel quelle que soit la durée de détention du bien.

Le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien tel qu'il a été stipulé dans l'acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant (si une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation).
Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions d'intermédiaires), droits d'enregistrement ou TVA.

Dépenses de travaux

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel, à l'exclusion :

-  de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes… (à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration :

-  et de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu (revenu global ou revenus catégoriels) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

 

Abattement pour durée de détention

Lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
a. Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

-  6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;

-  4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention.

L'exonération d'impôt sur le revenu est ainsi acquise après vingt-deux ans de détention. Par exemple, une plus-value réalisée le 1er juin 2019 est exonérée si l'immeuble a été acquis avant le 1er juin 1997.
b. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l'abattement est de :

-  1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;

-  1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

-  9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après trente ans de détention et, entre vingt-trois et trente ans de détention, les plus-values ne sont soumises qu'aux prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique quelle que soit la nature de l'immeuble (bâti ou non). Il se calcule par période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d'année. Le délai de détention court depuis la date d'acquisition (soit, en principe, la date de l'acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus en héritage) jusqu'à la date de cession, constitutive du fait générateur de l'imposition.

 

SIMULATEUR DE CALCUL DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

 

Tableau de synthèse des abattements applicables

 

Durée de détention de l'immeuble

Impôt sur le revenu (19 %)

Prélèvements sociaux (17,2 %)

Durée de détention de l'immeuble

Impôt sur le revenu (19 %)

Prélèvements sociaux (17,2 %)

Taux de l'abattement

Taux de l'abattement

Taux de l'abattement

Taux de l'abattement

Moins de 6 ans

Pas d'abattement

Pas d'abattement

Entre 18 et 19 ans

78 %

21,45 %

Entre 6 et 7 ans

6 %

1,65 %

19 et 20 ans

84 %

23,10 %

7 et 8 ans

12 %

3,30 %

20 et 21 ans

90 %

24,75 %

8 et 9 ans

18 %

4,95 %

21 et 22 ans

96 %

26,40 %

9 et 10 ans

24 %

6,60 %

22 et 23 ans

Exonération

28 %

10 et 11 ans

30 %

8,25 %

23 et 24 ans

Exonération

37 %

11 et 12 ans

36 %

9,90 %

24 et 25 ans

Exonération

46 %

12 et 13 ans

42 %

11,55 %

25 et 26 ans

Exonération

55 %

13 et 14 ans

48 %

13,20 %

26 et 27 ans

Exonération

64 %

14 et 15 ans

54 %

14,85 %

27 et 28 ans

Exonération

73 %

15 et 16 ans

60 %

16,50 %

28 et 29 ans

Exonération

82 %

16 et 17 ans

66 %

18,15 %

29 et 30 ans

Exonération

91 %

17 et 18 ans

72 %

19,80 %

Plus de 30 ans

Exonération

Exonération

 

Cessions bénéficiant de l'abattement exceptionnel de 70 ou de 85 % (1)

Durée de détention du bien

Impôt sur le revenu (19 %)

Prélèvements sociaux (17,2 %)

 Taux global d'abattement (2)

Taux global d'abattement  (2) 

Abattement exceptionnel (70 %)

Abattement exceptionnel majoré (85 %)

Abattement exceptionnel (70 %)

Abattement exceptionnel majoré (85 %)

Moins
de 6 ans

70 %

85 %

70 %

85 %

Entre
6 et 7 ans

71,8 %

85,9 %

70,495 %

85,2475 %

7 et 8 ans

73,6 %

86,8 %

70,99 %

85,495 %

8 et 9 ans

75,4 %

87,7 %

71,485 %

85,7425 %

9 et 10 ans

77,2 %

88,6 %

71,98 %

85,99 %

10 et 11 ans

79 %

89,5 %

72,475 %

86,2375 %

11 et 12 ans

80,8 %

90,4 %

72,97 %

86,485 %

12 et 13 ans

82,6 %

91,3 %

73,465 %

86,7325 %

13 et 14 ans

84,4 %

92,2 %

73,96 %

86,98 %

14 et 15 ans

86,2 %

93,1 %

74,455 %

87,2275 %

15 et 16 ans

88 %

94 %

74,95 %

87,475 %

16 et 17 ans

89,8 %

94,9 %

75,445 %

87,7225 %

17 et 18 ans

91,6 %

95,8 %

75,94 %

87,97 %

18 et 19 ans

93,4 %

96,7 %

76,435 %

88,2175 %

19 et 20 ans

95,2 %

97,6 %

76,93 %

88,465 %

20 et 21 ans

97 %

98,5 %

77,425 %

88,7125 %

21 et 22 ans

98,8 %

99,4 %

77,92 %

88,96 %

22 et 23 ans

Exonération

Exonération

78,4 %

89,2 %

23 et 24 ans

Exonération

Exonération

81,1 %

90,55 %

24 et 25 ans

Exonération

Exonération

83,8 %

91,9 %

25 et 26 ans

Exonération

Exonération

86,5 %

93,25 %

26 et 27 ans

Exonération

Exonération

89,2 %

94,6 %

27 et 28 ans

Exonération

Exonération

91,9 %

95,95 %

28 et 29 ans

Exonération

Exonération

94,6 %

97,3 %

29 et 30 ans

Exonération

Exonération

97,3 %

98,65 %

Plus de 30 ans

Exonération

Exonération

Exonération

Exonération

(1)

Abattement applicable aux cessions de biens immobiliers ou de terrains à bâtir situés en zones A ou A bis, précédées d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1-1-2018 et le 31-12-2020, la cession devant intervenir au plus tard le 31-12 de la deuxième année suivante, sous conditions de construction d'habitats collectifs.

(2)

Abattement pour durée de détention + abattement temporaire de 70 %, majoré à 85 % si l'acquéreur s'engage à construire, au moins pour moitié, des logements sociaux ou intermédiaires.

 

Modalités d'imposition

Le taux d’impôt sur le revenu est de 19%. S'y s'ajoute les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (pour 2019) et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 €.

Taux total = 36,2% (pour 2019) + éventuellement la surtaxe

La déclaration de plus-value est souscrite sur un imprimé n° 2048-IMM (immeuble autre qu'un terrain à bâtir) ou n° 2048-TAB (terrain à bâtir), disponible sur www.impots.gouv.fr. Elle est signée par le cédant ou par son mandataire (le mandat doit alors figurer dans l'acte ou être joint à la déclaration). Elle doit normalement être déposée en simple exemplaire, accompagnée du paiement de l'impôt, au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble, dans le mois qui suit la date de l'acte notarié, notre cabinet d'avocat fiscaliste peut vous assister dans cette démarche.


En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue ces opérations et déclarations et qui prélève le montant de l'impôt dû sur le prix versé par l'acheteur.
Lorsque la plus-value est exonérée (notamment par l'effet de l'abattement pour durée de détention) ou lorsque l'opération se solde par une moins-value, aucune déclaration ne doit être déposée.

Notre cabinet d’avocat fiscaliste peut vous assister.

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10 commentaires

#1  - SOPHIE CLAUDEL a dit :

Bonsoir,
vous n'évoquez pas la possibilité de déduire les travaux pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'acquisition.
Est-ce à dire qu'il ne s'applique pas aux biens situés à l'étranger ou est-ce un oubli ?
merci de votre réponse.

#2  - Marc Uzan a dit :

En effet, cette précision est importante. Le forfait de 15% reste applicable aux biens étrangers. Je précise toutefois que le bien doit avoir été acquis au moins 5 ans avant la vente.

#3  - Tündi a dit :

Bonjour, j'ai besoin de conseil concernant une vente immobilière a l’étranger. Je me permets de vous élaborer ma situation. J'aimerais comprendre la procédure a suivre avant la prochaine déclaration d’impôts.

Je suis hongroise de nationalité mais je suis domicilié en France depuis 5 ans, mon domicile fiscal étant en France.
J'ai récemment vendu mon appartement en Hongrie que j'avais détenue depuis plus de 30 ans.
Il existe une convention entre la France et la Hongrie, qui prévoit que ces revenus soient exonérés des impôts français. La convention prévoit également que "l'impôt français est calculé, sur les
revenus imposables dans la République française en vertu de la présente Convention, au
taux correspondant au total des revenus imposables selon la législation française."

Est-ce que ces revenus sont alors exonérés des impôts en France, mais retenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu (ou non)?
Si en effet le principe du taux effectif s'applique, comment se détermine le revenu 'imposable' de cette vente pour arriver au revenu mondial? Calcule-t-on la plus-value de la même façon, avec les mêmes abattements que pour un bien situé en France?
Merci d'avance pour votre réponse!

#4  - Marc Uzan a dit :

Je ne peux vous faire de consultation personnalisée par commentaire.
Cependant, voici des points d'attention auxquels vous pouvez vous référer.
Il s'agit de plus-value immobilière.
L'article 6 de la convention indique que la plus-value est imposable en Hongrie.
Il faut ensuite aller regarder l'article 24 de la convention pour voir comment est éliminée la double imposition en cas de plus-value immobilière.
Il y a par ailleurs en tout état de cause l'article 25 (non discrimination) qui pourrait, si vous détenez le bien depuis plus de trente ans, ce que je comprends, en principe vous permettre de bénéficier d'une exonération.
Pour finir, attention, il ne s'agit pas de revenu, mais de plus-value, le taux effectif semble donc hors sujet.

#5  - Tatiana a dit :

bonjour,

ma question porte sur le taux de change qu'on applique pour calculer le prix d'achat (notamment rub/eur). le montant à déclarer est en eur, dois je retrouver le taux de change au moment d'achat pour calculer le prix d'achat en eur? aucun document en parle malheureusement

cordialement

#6  - Marc Uzan a dit :

Oui, tous les montants doivent être convertis en euros.

#7  - HN a dit :

Bonjour,
D’après ce que je comprend,dans le cas d’un appartement acheté en 1984 au Portugal(+30 ans), la vente est totalement exonérée de tous types d’impôts en France(plus value et revenu) Correct?

Merci de votre réponse

#8  - Marc Uzan a dit :

A titre d'éléments généraux d'informations, en principe, la plus-value est non imposée puisque l'appartement est détenu depuis plus de 30 ans. En revanche les revenus (loyers) sont toujours imposés, sous réserve de la convention fiscale franco portugaise.

#9  - dul a dit :

Bonjour, pour un bien immobilier acheté en Hongrie voici plus de 5 ans, et vendu avec plus value, en Hongrie on ne paye pas de plus value et il me semble que cette vente n'est pas imposée en France, car en fait si la vente avait été réalisé, au bout de 4 ans, par exemple, l'imposition sur la plus value immobilière aurait été payée en Hongrie.
De ce fait, de la même façon, si la vente d'un appartement se fait avant les 5 ans qui précède l'exonération d'imposition sur la plus value, il faut acquitter un impôt sur la plus value en Hongrie, et il me semble (convention entre ces deux pays concernant l'imposition immobilière), qu'on acquitte l'impôt en Hongrie et qu'on est pas censé payer en plus un impôt en France, mais je ne suis pas certaine de ce point.
Merci par avance de me répondre si vous connaissez cette procédure.
Cordialement

#10  - Marc Uzan a dit :

Je ne peux me positionner sur votre situation spécifique par commentaire. A titre d'éléments généraux d'information la convention france hongrie en ses articles 13.1. et 24.2. semble prévoir une exonération en France, dès lors que la plus-value est imposable en Hongrie. En effet, l'administration fiscale, appuyée en ce sens par tout un courant jurisprudentiel récent (décisions de juges) considère en principe que si aucun impôt n'a été payé à l'étranger la convention fiscale n'est pas applicable puisqu’elle vise à éliminer les doubles impositions, or, si aucun impôt n'est payé à l’étranger, il n'y a pas de double imposition. Dans le cas que vous évoquez, une étude précise est donc nécessaire.

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