Vente d’un bien immobilier étranger : quelle fiscalité ?
Rédigé par Marc Uzan - - 53 commentaires
IMPORTANT : les éléments d'informations donnés ci-après sont généraux. Pour une analyse de votre situation spécifique, consultez un avocat.
La vente d’un appartement ou d’une maison à l’étranger impose de respecter une certaine procédure aussi bien au niveau juridique qu’au regard des impôts. Pour le vendeur, il est important de déclarer de la bonne façon cette transaction à l’administration fiscale pour éviter toute sanction future.
Il est important de savoir que cette démarche doit en principe se faire aussi bien au niveau du pays dans lequel le bien immobilier vendu se trouve que dans celui où vous disposez de votre domicile fiscal, à savoir la France (cet article s’adresse aux résidents fiscaux français).
La déclaration des plus-values d’une vente immobilière à l’étranger
Même si elle a lieu dans un pays étranger, vous devez savoir que les gains que vous allez engranger suite à la vente d’une maison ou d’un appartement hors de France doivent être déclarés aux impôts. En effet, étant donné que votre domicile fiscal se situe en France, vous devez en principe payer un impôt correspondant en France (sous couvert des conventions fiscales internationales en matière d’impôt sur le revenu).
Les gains dégagés dans le cadre de cette vente sont à déclarer via le formulaire n°2048-IMM-SD. Appelée plus-value immobilière, elle représente le montant pris en compte pour calculer l’impôt (et non le prix de vente dans son intégralité).
Le formulaire 2048-IMM-SD vous guide dans le processus de calcul de la plus-value imposable, mais notre cabinet d'avocat fiscaliste est en mesure, si vous le souhaitez, de réaliser ces déclarations.
L’impôt sur la plus-value éventuellement versé à l’étranger constituera, en général, un crédit d’impôt en France. C’est-à-dire que l’impôt acquitté à l’étranger viendra en diminution de l’impôt dû en France. A ce sujet, une attention toute particulière doit être donnée aux conventions fiscales, dont vous trouverez la liste ici.
Les documents à joindre au formulaire 2048-IMM-SD
En principe, une copie certifiée conforme et traduite en français de l’acte de vente doit être jointe. Il n’est pas obligatoire que la traduction soit effectuée par un professionnel assermenté. Une traduction libre peut suffire. Je recommande par ailleurs d’accompagner l’envoi d’une lettre explicative, que votre avocat fiscaliste peut réaliser pour vous.
Les conventions fiscales avec la France en matière d’impôt sur le revenu
Une attention toute particulière doit être donnée aux conventions fiscales internationales.
Une plus-value immobilière réalisée par une personne physique relève de l’impôt sur le revenu. Une convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu existe peut-être entre la France et l’Etat de situation de l’immeuble.
La double imposition
Lorsque la plus-value immobilière s’effectue dans un pays qui n’a pas conclu de convention, vous allez devoir réaliser en principe deux fois les démarches de déclaration. Le calcul de votre impôt se fera également dans les deux pays. On parle alors de double imposition des plus-values immobilières.
Les pays de l’OCDE sont en effet en droit d’imposer les plus-values immobilières réalisées sur leur territoire. Les vendeurs pensent souvent à tort que le fait de payer cet impôt dans le pays où se situe le bien est suffisant. Ils en concluent bien souvent qu’ils sont exonérés de tout impôt en France. Pourtant, dans les règles, ce n’est souvent pas le cas.
Dès lors que votre domicile fiscal se trouve en France, vous êtes susceptible de devoir régler des impôts également dans ce pays. Il est donc conseillé de se renseigner auprès d’un professionnel, tel un avocat fiscaliste, pour vous assister dans ces démarches.
Calcul des plus-values
La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est réduite d'un abattement pour durée de détention. Certaines plus-values bénéficient, par ailleurs, d'un abattement exceptionnel quelle que soit la durée de détention du bien.
Le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien tel qu'il a été stipulé dans l'acte, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du cédant (si une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation).
Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition. Le vendeur peut toutefois choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais suivants, dûment justifiés : frais de contrat (notamment honoraires du notaire et commissions d'intermédiaires), droits d'enregistrement ou TVA.
Dépenses de travaux
Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour leur montant réel, à l'exclusion :
- de celles qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes… (à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration :
- et de celles qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu (revenu global ou revenus catégoriels) ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.
Abattement pour durée de détention
Lorsque l'immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention dont le montant diffère selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
a. Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention.
L'exonération d'impôt sur le revenu est ainsi acquise après vingt-deux ans de détention. Par exemple, une plus-value réalisée le 1er juin 2019 est exonérée si l'immeuble a été acquis avant le 1er juin 1997.
b. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l'abattement est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après trente ans de détention et, entre vingt-trois et trente ans de détention, les plus-values ne sont soumises qu'aux prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique quelle que soit la nature de l'immeuble (bâti ou non). Il se calcule par période de douze mois, en faisant abstraction des fractions d'année. Le délai de détention court depuis la date d'acquisition (soit, en principe, la date de l'acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus en héritage) jusqu'à la date de cession, constitutive du fait générateur de l'imposition.
SIMULATEUR DE CALCUL DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES
Tableau de synthèse des abattements applicables
|
Durée de détention de l'immeuble |
Impôt sur le revenu (19 %) |
Prélèvements sociaux (17,2 %) |
Durée de détention de l'immeuble |
Impôt sur le revenu (19 %) |
Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|---|---|---|
|
Taux de l'abattement |
Taux de l'abattement |
Taux de l'abattement |
Taux de l'abattement |
||
|
Moins de 6 ans |
Pas d'abattement |
Pas d'abattement |
Entre 18 et 19 ans |
78 % |
21,45 % |
|
Entre 6 et 7 ans |
6 % |
1,65 % |
19 et 20 ans |
84 % |
23,10 % |
|
7 et 8 ans |
12 % |
3,30 % |
20 et 21 ans |
90 % |
24,75 % |
|
8 et 9 ans |
18 % |
4,95 % |
21 et 22 ans |
96 % |
26,40 % |
|
9 et 10 ans |
24 % |
6,60 % |
22 et 23 ans |
Exonération |
28 % |
|
10 et 11 ans |
30 % |
8,25 % |
23 et 24 ans |
Exonération |
37 % |
|
11 et 12 ans |
36 % |
9,90 % |
24 et 25 ans |
Exonération |
46 % |
|
12 et 13 ans |
42 % |
11,55 % |
25 et 26 ans |
Exonération |
55 % |
|
13 et 14 ans |
48 % |
13,20 % |
26 et 27 ans |
Exonération |
64 % |
|
14 et 15 ans |
54 % |
14,85 % |
27 et 28 ans |
Exonération |
73 % |
|
15 et 16 ans |
60 % |
16,50 % |
28 et 29 ans |
Exonération |
82 % |
|
16 et 17 ans |
66 % |
18,15 % |
29 et 30 ans |
Exonération |
91 % |
|
17 et 18 ans |
72 % |
19,80 % |
Plus de 30 ans |
Exonération |
Exonération |
|
Cessions bénéficiant de l'abattement exceptionnel de 70 ou de 85 % (1) |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Durée de détention du bien |
Impôt sur le revenu (19 %) |
Prélèvements sociaux (17,2 %) |
||
|
Taux global d'abattement (2) |
Taux global d'abattement (2) |
|||
|
Abattement exceptionnel (70 %) |
Abattement exceptionnel majoré (85 %) |
Abattement exceptionnel (70 %) |
Abattement exceptionnel majoré (85 %) |
|
|
Moins |
70 % |
85 % |
70 % |
85 % |
|
Entre |
71,8 % |
85,9 % |
70,495 % |
85,2475 % |
|
7 et 8 ans |
73,6 % |
86,8 % |
70,99 % |
85,495 % |
|
8 et 9 ans |
75,4 % |
87,7 % |
71,485 % |
85,7425 % |
|
9 et 10 ans |
77,2 % |
88,6 % |
71,98 % |
85,99 % |
|
10 et 11 ans |
79 % |
89,5 % |
72,475 % |
86,2375 % |
|
11 et 12 ans |
80,8 % |
90,4 % |
72,97 % |
86,485 % |
|
12 et 13 ans |
82,6 % |
91,3 % |
73,465 % |
86,7325 % |
|
13 et 14 ans |
84,4 % |
92,2 % |
73,96 % |
86,98 % |
|
14 et 15 ans |
86,2 % |
93,1 % |
74,455 % |
87,2275 % |
|
15 et 16 ans |
88 % |
94 % |
74,95 % |
87,475 % |
|
16 et 17 ans |
89,8 % |
94,9 % |
75,445 % |
87,7225 % |
|
17 et 18 ans |
91,6 % |
95,8 % |
75,94 % |
87,97 % |
|
18 et 19 ans |
93,4 % |
96,7 % |
76,435 % |
88,2175 % |
|
19 et 20 ans |
95,2 % |
97,6 % |
76,93 % |
88,465 % |
|
20 et 21 ans |
97 % |
98,5 % |
77,425 % |
88,7125 % |
|
21 et 22 ans |
98,8 % |
99,4 % |
77,92 % |
88,96 % |
|
22 et 23 ans |
Exonération |
Exonération |
78,4 % |
89,2 % |
|
23 et 24 ans |
Exonération |
Exonération |
81,1 % |
90,55 % |
|
24 et 25 ans |
Exonération |
Exonération |
83,8 % |
91,9 % |
|
25 et 26 ans |
Exonération |
Exonération |
86,5 % |
93,25 % |
|
26 et 27 ans |
Exonération |
Exonération |
89,2 % |
94,6 % |
|
27 et 28 ans |
Exonération |
Exonération |
91,9 % |
95,95 % |
|
28 et 29 ans |
Exonération |
Exonération |
94,6 % |
97,3 % |
|
29 et 30 ans |
Exonération |
Exonération |
97,3 % |
98,65 % |
|
Plus de 30 ans |
Exonération |
Exonération |
Exonération |
Exonération |
|
(1) Abattement applicable aux cessions de biens immobiliers ou de terrains à bâtir situés en zones A ou A bis, précédées d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1-1-2018 et le 31-12-2020, la cession devant intervenir au plus tard le 31-12 de la deuxième année suivante, sous conditions de construction d'habitats collectifs. (2) Abattement pour durée de détention + abattement temporaire de 70 %, majoré à 85 % si l'acquéreur s'engage à construire, au moins pour moitié, des logements sociaux ou intermédiaires.
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Modalités d'imposition
Le taux d’impôt sur le revenu est de 19%. S'y s'ajoute les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (pour 2019) et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 €.
Taux total = 36,2% (pour 2019) + éventuellement la surtaxe
La déclaration de plus-value est souscrite sur un imprimé n° 2048-IMM (immeuble autre qu'un terrain à bâtir) ou n° 2048-TAB (terrain à bâtir), disponible sur www.impots.gouv.fr. Elle est signée par le cédant ou par son mandataire (le mandat doit alors figurer dans l'acte ou être joint à la déclaration). Elle doit normalement être déposée en simple exemplaire, accompagnée du paiement de l'impôt, au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble, dans le mois qui suit la date de l'acte notarié, notre cabinet d'avocat fiscaliste peut vous assister dans cette démarche.
En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue ces opérations et déclarations et qui prélève le montant de l'impôt dû sur le prix versé par l'acheteur.
Lorsque la plus-value est exonérée (notamment par l'effet de l'abattement pour durée de détention) ou lorsque l'opération se solde par une moins-value, aucune déclaration ne doit être déposée.
Notre cabinet d’avocat fiscaliste peut vous assister.
#1 - SOPHIE CLAUDEL a dit :